квартира неликвидная что такое
Секреты риэлтора: как продать неликвид
После кризиса 2015 года продавцам пришлось снижать цену почти на каждую вторую квартиру на «вторичном рынке» Москвы. При этом стоимость неликвида упала на 20%, но даже это не всегда помогало его продать. Читайте в нашей статье секреты риэлторов о том, как продать неликвидную недвижимость, чтобы она не «зависла» в базе.
Содержание:
Что такое неликвидная недвижимость
Неликвидной называют недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которую невозможно продать быстро и за хорошую цену.
Без опытного юриста ни в одном из этих случаев не обойтись. Представьте: вы хотите продать комнату в 3-комнатной коммуналке. Для этого необходимо получить согласие жильцов двух других комнат, но один жилец пропал без вести, а другой получил жилье по договору социального найма, и фактически оно принадлежит городу. Найти пропавшего соседа и отбить комнату у муниципалитета — задачка для профи.
Как продать неликвидную квартиру
У каждого объекта недвижимости есть подходящий покупатель, его просто нужно найти. А предварительно подготовить «почву».
Решите юридические проблемы
Начните с подготовки документов. Если в квартире много прописанных, возьмите у каждого согласие на продажу и заверьте у нотариуса. Если среди них есть дети, получите разрешение от органов опеки. Если сделана перепланировка, попросите у владельцев техпаспорт на квартиру.
Найдите плюсы в инфраструктуре
То что для одних плохо, для других — удобно. Например, квартиры на первом этаже подойдут пенсионерам, инвалидами или семьям с детьми. Плохая транспортная доступность – тоже не всегда недостаток. Такое жильё ищут люди, которым нужна тишина и чистый воздух.
Если в плане развития города вблизи дома указана новая станция метро, детский сад или больница, то покажите его покупателям. Они должны знать, что эта местность не безнадежна, а очень даже перспективна.
Если под окнами проходит оживлённая трасса или железнодорожные пути, в квартире из-за этого могут быть неприятные запахи и шум. В этом случае посоветуйте продавцам поставить стеклопакеты с хорошей шумоизоляцией и кондиционер.
Выберите удачное время для демонстрации
Чтобы продать квартиру с неудачным видом из окон, показывайте её в тёмное время суток. Тогда вряд ли что-то удастся рассмотреть, кроме горящих фонарей. Не забудьте при этом сменить в помещении лампочки на более мощные, чтобы комнаты казались светлее и просторнее. Если не помогает, вот другой лайфхак: сделайте хороший ремонт, чтобы отвлечь внимание от вида за окном.
Евгения Баранова, представитель пресс-службы «S.A. Ricci жилая недвижимость»:
– Охотники за неликвидом выкупают у застройщиков с большой скидкой «мёртвый груз». Например, второй этаж в бизнес-классе, где цена за квадратный метр обычно высока, а виды из окон красивыми не назовешь. Эту квартиру превращают в «конфетку» благодаря профессиональному ремонту и продуманной отделке. Такой антураж перебивает весь негатив от вида за окном, и жилье продается за хорошую цену.
Чтобы продать квартиру с проблемными соседями, стоит узнать их распорядок дня. Например, любители вечеринок почти наверняка спят допоздна, а в шумных семьях утром и днём дети в саду или школе. Но иногда проблема не в звуке, а в запахе.
Наталья Тамарина, частный маклер:
– Однажды купил клиент двушку, которая идеально подходила его требованиям. Но позже клиент сообщил, что соседка напротив таскала домой мусор с помойки. Когда она открывала дверь, он вываливался на ее порог и жутко вонял! Но когда мы приходили на просмотр квартиры еще до сделки, никакого запаха не было. Оказалось, продавцы пошли на обман и специально что-то покрасили в подъезде, чтобы перебить вонь запахом краски.
Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно
Иногда следы пребывания предыдущих жильцов ухудшают внешний вид квартиры. Это так называемый надуманный неликвид, который легко устранить. Делать дорогой ремонт не стоит – практика показывает, что он не окупается. Самое удачное решение – сменить обои, пусть на самые дешёвые, но светлые и без рисунка.
Порой требуется и перепланировка, если в категорию неликвида попадает элитная недвижимость – таунхаусы или многокомнатные квартиры. Их стоимость высока, но спрос очень низок. Чтобы решить проблему, можно снизить «элитность» такого жилья – разбить на несколько квартир-студий и продавать 5-6 покупателям в общедолевую собственность.
Андрей Сазонов, основатель агентства недвижимости Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости:
– Мы находили «зависшие» объекты в Подмосковье и договаривались с владельцами о скидке в 1 млн рублей на каждый таунхаус стоимостью 8 млн рублей. После продавали маленькие студии по 1,5 млн рублей. За такую цену можно приобрести разве что комнату в столичной коммуналке. Но в студии есть своя кухня и санузел, а сама она полностью изолирована от соседей. В таком жилье заинтересованы люди, которые не могут себе позволить купить полноценные квартиры из-за их высокой стоимости. В среднем удавалось продать 2-4 больших объектов в месяц. Так за два года мы реализовали около 500 студий.
Порой встаёт вопрос, как продать неликвид, который непригоден для жизни? Чаще всего эти проблемы встречаются в старых домах: стены крошатся, полы проваливаются, проводка и коммуникации требуют замены. Тогда лучше демонтировать всю отделку. В объявлении можно будет указать, что квартира в черновом состоянии и готова к ремонту. Потенциальный покупатель, который планирует ремонтировать ее под себя, сэкономит на демонтаже.
Какое ПО использовать и зачем
Работа с неликвидными объектами – долгая и сложная. Здесь важно правильно их показать и рассказать о достоинствах, прикрывая недостатки. Надо учесть претензии каждого предыдущего клиента и избавляться от того, что его отпугнуло. Как не упустить важные детали и не запутаться? Если у вас нет персонального робота, то устанавливайте CRM-систему. Лучше, если это будет не универсальное, а отраслевое предложение для риэлторов. Такое есть, например, у компании SalesapCRM. Она помогает решить множество задач:
Чтобы понять, как продать неликвид, нужно грамотно организовать работу риэлторов. Отраслевая CRM-система для агентств недвижимости позволяет упростить повседневные обязанности, обрабатывать больше запросов клиентов и быстрее выкладывать рекламные объявления на отраслевые сайты. Узнать все преимущества CRM-системы SalesapCRM можно бесплатно в течение 7 дней после регистрации.
Автор: Мария Степанова
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 2.7 / 5. Количество оценок: 3
Как продать неликвидную квартиру: советы и лайфхаки для застройщиков
У многих менеджеров, которые только начинают работать с жилой недвижимостью в новостройках, возникает вопрос: «Как продать неликвидную квартиру?». Подобные объекты и впрямь нередко становятся проблемой даже при активной рекламе. Приходится применять различные хитрости. Какие именно — разбираем в этой статье!
Сколько продается неликвидная квартира? Зависит от того, насколько все плохо. Жилье в плохом районе иногда продается годами и так и не находит своего нового владельца. Новостройку в хорошем районе можно продать быстрее, главное — грамотно выставить цену.
Что такое «неликвид» в недвижимости
Чаще всего про неликвид говорят специалисты, работающие с вторичной недвижимостью, но бывают проблемные квартиры и в новостройках. Для обоих типов жилья характерны следующие признаки неликвидной недвижимости:
Еще одна общая проблема для вторички и первички — непривлекательная зона рядом с домом. Свалка, неприятный запах от какой-то мастерской, скопление птиц или даже кладбище отталкивают людей от покупки. Отличие только в том, что рядом с новостройками часто создают благоприятную инфраструктуру, а вот старый район уже не исправить.
Кто покупает неликвид
Неликвидные квартиры приобретают вполне определенные категории покупателей. Чаще всего они не просто соглашаются на подходящий вариант, но и ищут его, планируя потратить поменьше средств. Их можно определить по следующим признакам:
На каждый неликвид найдется свой желающий, просто нужно подумать, кто мог бы поселиться в такой неликвидной квартире. Так, первые этажи лучше всего предлагать пенсионерам: они стараются искать жилье пониже даже в домах с лифтом, т. к. не уверены, что лифт всегда будет работать.
Можно ли сделать неликвидную квартиру ликвидной
Опытные менеджеры по продажам могут дать немало рекомендаций, как продать неликвидную недвижимость. Но начинается всегда все с исправления недостатков. Суть в том, что большую часть объектов можно исправить, сделав жилье более привлекательным для потенциального покупателя. Разберем конкретные примеры.
Плохое расположение дома: неприятный вид из окна, шум, мало света
Плохой район, шумная улица неподалеку, окна, которые выходят на стену — все это признаки неликвида. Некоторым может показаться, что такие проблемы никак не исправить, но их можно нивелировать:
Есть и другие способы повысить привлекательность квартиры с недостатками. О них читайте в разделе лайфхаков.
Общее правило: неликвидные из-за внешних факторов квартиры нужно продавать с красивой отделкой. Не поленитесь нанять дизайнера, который сможет сделать красивое оформление, задействовав минимум материалов. Жильцы все равно будут делать ремонт под себя, но простая минимальная отделка поможет продать неликвидное жилье без значительных скидок.
Неудачная планировка
Планировка часто мешает продать квартиру, т. к. человек просто не знает, как будет расставлять вещи в таком нестандартном жилье. Решить эту проблему можно за небольшие деньги, заказав пару вариантов дизайна для конкретного помещения. Попросите дизайнера сделать красивый рендеринг, расставить мебель и технику на картинках, сделать план помещения. Напечатайте фотографии и повесьте их прямо в квартире. Пусть фантазия покупателя перенесет картинку на реальные стены.
Не бойтесь предлагать смелые дизайны для нестандартной планировки. Подберите недорогую мебель, которая подойдет по габаритам, и укажите покупателю, где ее можно будет заказать. Прикиньте цену на ремонт, докажите, что она не будет превышать обычные расходы — нередко людям кажется, что для квартир с нестандартной планировкой придется покупать все втридорога. Это не так.
Неудачная/недостаточная инфраструктура
Проблемы с инфраструктурой чаще всего касаются районов новостроек, удаленных от центра, где нет метро, мало садов, школ, кафе, поликлиник. Если ваш объект именно такой, то изучайте план города. Узнайте, что и когда планируют построить в этом районе и сколько времени это займет. Распечатайте городские планы, чтобы можно было показать их покупателю. Также поможет:
Последний способ помогает доказать, что район на самом деле будет меняться: построят торговые центры, откроют садики и поликлиники. Пока этого не произошло, можно предложить варианты, как доехать до уже работающих объектов, чтобы убедить покупателя, что на это не будет уходить много времени и сил.
Проблемные соседи
Нередко квартира не продается из-за шумных соседей. Как продать неликвидную недвижимость такого рода? В идеале — скрыть данный недостаток, минимизировать его. Так, любители вечеринок днем обычно спят, а в шумных семьях дети уходят в садик и в школу. Квартиру можно показывать в это время. Но чаще всего в новостройках таких проблем не возникает, т. к. все объекты продаются еще до въезда покупателей.
Что делать, если минусы нельзя исправить
Квартира-неликвид нередко остается не слишком востребованной даже после всех ухищрений. К тому же некоторые моменты просто невозможно изменить: нельзя перенести жилье с первого этажа на четвертый. Тут есть два подхода:
У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Кратко разберем.
Важно! Соседство с офисами, ЛЭП, тюрьмой, вредным производством или моргом — практически приговор для всех лайфхаков. Сразу настраивайтесь на то, что придется сделать скидку порядка 30%. Адекватная цена — решение почти всех проблем.
Подбор покупателя для объекта
Изучите объект и посмотрите, кто его может купить. В первую очередь предлагайте покупателям именно этот вариант — возможно, они на нем и остановятся. Особенно часто неликвиду отдают предпочтение, если вы делаете на него хорошую скидку. Самые очевидные категории покупателей, которые могут взять нестандартную квартиру, и что им предлагать перечислено ниже:
Выбирая покупателя для объекта, вы предлагаете человеку то, что он хочет. Это идеальный вариант. Но, увы, желающих приобрести неликвид намного меньше, чем обычных покупателей. Такой способ подходит, только если продавец не торопится избавиться от плохой квартиры.
Хитрости-лайфхаки
Среди хитростей, подсказывающих, как продать неликвидную недвижимость в новостройке, есть немало простых советов, которые помогают сделать объект более привлекательным в глазах покупателей. Сегодня это называют модным словом home staging — приведение жилья в товарный вид перед показами.
Важно! Сделать так, чтобы квартира смотрелась ухоженно и чисто, — важно. Покупатель делает выбор эмоционально: если ему не нравится жилье, он не купит его, и не важно, за сколько оно продается.
Воздействовать на эмоции покупателя можно следующим образом:
Совет! Покупатели часто спрашивают о недостатках жилья. Продумайте этот вопрос заранее. Выберите 2-3 небольших недостатка (например, отсутствие ремонта в кладовке) и расскажите про них. Продемонстрируйте. Во время демонстрации, походя, обратите внимание возможного покупателя на одно-два достоинства квартиры.
Манипуляции с ценой
В ответе на вопрос «как продать неликвидную квартиру» всегда фигурирует скидка. Это — аксиома. Дисконт делать придется, во сколько он обойдется — зависит от ситуации. Есть несколько подходов:
В среднем стоимость неликвидной квартиры оказывается на 5-10% меньше, чем на другое похожее жилье. Но иногда приходится понижать цену на 20-30%, чтобы покупатель решился на сделку.
Какие ошибки встречаются при продаже неликвида
Главная ошибка при продаже неликвидного объекта недвижимости — завышенная цена. Строительные компании очень часто неосознанно ставят плохой квартире такую же стоимость, как и нормальному жилью такого же метража. Это практически на 100% снижает шансы избавиться от недвижимости в разумные сроки. Остальные ошибки продавцов такие же, как и в случае продажи ликвидного жилья: плохие фотографии и объявление, недостаточный интерес к покупателю, грубость, отсутствие нужных документов.
Квартира на плохом этаже, в плохом районе или с нестандартной планировкой — это не приговор. Есть множество способов, как продать неликвидную квартиру и даже получить при этом выгоду. При грамотном подходе и с таким товаром можно заключить хорошую сделку в разумные сроки. Главные ресурсы менеджера в данном случае — смекалка и время, а главный аргумент — низкая цена. Используйте их с умом!
Хотите мы разберем ваш объект и дадим практические советы? Напишите нам!
Продажа квартирного неликвида в советах риэлтора
Неликвидная квартира — по тем или иным причинам, невостребованное жильё на рынке, когда спрос и интерес со стороны покупателей стремится к нулю или отсутствует вовсе.
Можно ли заранее определить неликвидность недвижимости? Явный неликвид, это так очевидно, что к бабке гадалке ходить не надо. Занести объект заочно в разряд неликвида смело можно по сразу нескольким веским причинам:
Аварийный дом
Дряхлый снаружи и гнилой внутри, непрезентабельный, отталкивающий внешний вид фасада здания, износ всех центральных инженерных коммуникаций и сетей, невозможность проведения какого-либо ремонта, только снос.
Квартира после пожара, другого стихийного бедствия
Кривые документы
Юридические аспекты и нюансы правоустанавливающих документов, непрозрачная сомнительная история жилья, свежее наследство, доли несовершеннолетних детей, вечные пользователи, отказавшиеся от приватизации — всё это несомненно может охладить запал потенциальных покупателей.
Долги
Огромные задолженности перед поставщиками коммунальных услуг или непогашенный ипотечный кредит могут сильно охладить пыл потенциальных клиентов. Любые ограничения и обременения наложенные на объект недвижимости препятствующие его свободной реализации несомненно необходимо рассматривать как факторы влияющие на ценообразование и понижающие ликвидность.
Низкий первый этаж
Настойчивые взгляды прохожих, ржавые решётки на окнах, шум, грязь, сырость, посторонние запахи и зловоние, отсутствие балкона — безусловно не те обстоятельства, которые могут сподвигнуть на покупку
Внутренний угол — окна в окна
Боязнь лишний раз подойти к окну, чтобы не встретиться взглядами с опостылевшим соседом, вечно задёрнутые плотные шторы, скрывающие личную жизнь и пространство от любопытных глаз, неравномерная освещённость — не комфортные ощущения, над которыми, я уверена, задумается клиент перед определяющей его жизнь сделкой.
Вид на промзону, помойку, эстакаду
Деревянные перекрытия
Для собственников жилья наличие в доме деревянных перекрытий, во многих случаях, звучит как приговор — квартира явный неликвид. По своему опыту могу сказать, что действительно большинство клиентов на рынке открещиваются от деревянных или смешанных перекрытий как чёрт от ладана: «Вот, если бы они были железобетонные, тогда совсем другое дело. ”
И если во всех вышеперечисленных вариантах неликвидность объекта можно обосновать факторами непреодолимой силы, здесь уже ничего не зависит от собственников, то существует ряд искусственно созданных препятствий для продажи, когда неликвидности недвижимости вполне можно было избежать:
Из ряда вон выходящие
Не по рынку цена
«Много подсобных помещений, первый-последний не предлагать, рядом с метро, центр. »
Вот так лаконично, одной лишь строкой, но при этом, вполне исчерпывающе Виктор Цой, лидер легендарной группы Кино, уже теперь в далёком 1986 году, в своей песне Бошетунмай изложил обывательское виденье ликвидности жилья, с которым нельзя не согласиться, так как именно такая чётко сформулированная интерпретация востребованности недвижимости не потеряла своей актуальности и по сей день. У покупателей в больших городах, с высоким уровнем деловой активности, пользуются стабильным хорошим спросом квартиры с просторными планировочными решениями, в пешей доступности от станций подземки, в старых обжитых районах с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной инфраструктурой, где есть всё необходимое для комфортного проживания.
Самым ходовым товаром на рынке вторичной городской недвижимости в Москве считаются 1 комнатные квартиры до 40 м.кв., в 5-10 минутах пешком от станций метрополитена. В деловой среде такие супер ликвидные объекты получили название лид — ликвидный актив, он не падает в цене, его можно с лёгкостью в любой момент реализовать и конвертировать.
По каким ещё признакам и критериям можно определить неликвидность жилья?
Общее состояние квартиры и ремонт
Жильё, требующее полного капитального ремонта, можно отнести в разряд мягкого неликвида. Для продавца это означает, что если квартира, требует огромных финансовых вложений, то скорее всего будет продаваться с хорошим дисконтом, для покупателя — появляется уникальная возможность изначально дёшево купить квартиру на вторичке в интересном месте, не переплачивать за ремонт и состояние, без зазрения совести переделать всё под себя. На вторичном рынке варианты убитых квартир пользуются огромным спросом.
Планировка
Вторые неудачные
Вновь изменившиеся градостроительные нормы устранили проблему неликвидности первых жилых этажей на корню: во всех многоквартирных домах, возводимых в рамках государственных программ и заказов, все первые этажи изначально спроектированы под размещение объектов коммерческой недвижимости. В свою очередь, налёт неликвидности смогут на себе ощутить собственники квартир вторых этажей новостроек, из-за крайне неудачного расположения окон на козырёк магазина, посторонних запахов и шума от работы кафе или ресторана.
Местоположение
Отсутствие элементарных благ цивилизации, уверена, без воодушевления встретится потенциальными покупателями, каким бы отличным и восхитительным не было жильё. Изначально дешёвые при покупке квартиры, у чёрта на куличиках, в дальнейшем могут сулить серьёзными финансовыми издержками, дальновидные и прагматичные клиенты на рынке конечно же помнят об этом.
Как привлечь внимание покупателя к неликвидному объекту?
В риэлторской среде на счёт продажи неликвидных объектов существует расхожая фраза, что любой недостаток жилья лечится ценой. Каждый вариант продажи проблемного жилья необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Но всё же, общие рекомендации по реализации неликвидных объектов предоставить можно. Наравне с оценкой, позиционирование, презентация и реклама — основополагающие моменты в процессе под названием продажа. Выпячивать нелицеприятные обстоятельства и факты, кричать на каждом углу о неликвидности жилья не стоит, но и скрывать недостатки квартиры нет никакой целесообразности. Перед исполнителем, в данном случае, стоит сразу несколько первоочередных задач — выявление положительных сторон и преимуществ недвижимости, как можно полнее раскрыть потенциал, возможности и перспективы жилья, заострить внимание потенциальных клиентах на этих характеристиках и качествах с помощью яркой подачи.
И в аварийном жилье можно, при желании, найти свои прелести. Например, покупка квартиры в доме, который на ладан дышит, привлекательна с инвестиционной точки зрения, может сулить скорейшим расселением и получением взамен нового современного жилья большей, как по площади, так и по стоимости. Особо предприимчивые клиенты регулярно так и поступают — покупают жильё в домах под снос, а после получения новой квартиры сразу же реализуют её, увеличивая свои активы.
Старые дома с деревянными перекрытиями, скорее всего, привлекут к себе внимание потенциального покупателя своими просторными планировками, неповторимой архитектурой и выгодным местоположением. Например, в столице нашей родины такие дома возводились до 1960 года: есть и ведомственные сталинки, и дореволюционные здания. Все они расположены в исторически значимых частях города, старых обжитых районах с хорошей транспортной доступностью, часто именно с их строительства зарождалась жизнь в той или иной локации, такие дома создают неповторимый облик Москвы, имеют историческую, культурную ценность, многие из них имеют статус памятника архитектуры.
Перевести квартиру в нежилой фонд под объект коммерческой недвижимости, сделать из неё офис или бойкое торговое место — такими уникальными характеристиками и возможностями может похвастаться только жильё на первом этаже. Помимо всего прочего, низкие этажи как нельзя лучше подойдут людям пожилого возраста или, например, тем у кого не хватает денег на второй.
При огромном желании, можно найти положительные стороны в любом, даже в самом не очевидном, деле и обосновать свои притязания на установленную стартовую стоимость неликвидной квартиры. Часто изначальная дешевизна покупки неликвида снимает все преграды перед покупателем, а скидка до 15-20% максимум, сглаживает все углы и ущербность жилья.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+7 (903) 170-13-84