квартира отчуждается что это
Поделиться:
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.
Важно! Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.
Отчуждение имущества: кто и как может потерять право собственности
Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.
Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»
Что такое отчуждение имущества
Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки. Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].
Что не является отчуждением имущества
К отчуждению имущества не относятся:
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].
Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:
В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее). Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ. «В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.
Принудительное отчуждение имущества
Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.
«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут. — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.
«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».
Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества
При заключении сделки нотариус должен:
Необходимые документы для регистрации сделки:
Причины запрета на отчуждение имущества
В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:
Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета. Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН. После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.
Главный риск
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
«Свежее» наследство
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Читайте также
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Пример из практики от Наталии Борзенковой:
— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Читайте также
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Пример от Наталии Борзенковой:
— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.
Как минимизировать риски. Советы экспертов
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?
Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций
Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.
Кто такой добросовестный приобретатель?
По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.
В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?
Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.
Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.
Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.
Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).
Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».
Могут ли истребовать единственное жилье?
Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.
Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.
Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?
При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.
При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.
Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?
1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.
2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?
Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.
Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.
Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.
Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.
Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.
После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.
Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.
Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?
В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.
Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.
1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».
2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.
3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.
4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.
7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).
11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».
13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.
14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).