комунидад в испании что такое
Что такое кондоминиум или Comunidad de Propietarios?
При покупке недвижимости в Испании почти каждый покупатель сталкивается с новыми для себя понятиями. Один из распространенных терминов испанского рынка жилья – «комунидад собственников». Что это такое, каковы его основные функции, и что нужно учитывать покупателю — читайте в нашем обзоре.
Товарищество Собственников Жилья или кондоминиум в Испании существенно отличается от своего русского аналога. Здесь подобное объединение жильцов носит название Comunidad de Propietarios или, проще говоря, «комунидад». Такая форма самоуправления действует во всех жилых объектах, где имеется собственность общего пользования, например лифт, бассейн, подземная парковка, сад и другая закрытая инфраструктура. Таким жилым объектом может быть многоквартирный дом, бунгало или коттедж в составе закрытого котеджного комплекса. Единственный вид недвижимости, который не имеет «комунидад» – это отдельно стоящие дома.
Состав и управление
Деятельность жилищных «комунидад» строго регламентируется испанским законом о недвижимости, где описан состав правления, порядок избрания и устав сообщества.
Состоит испанский «комунидад» из собственников недвижимости в жилом комплексе. Каждый собственник имеет право голоса согласно правилу: одна квартира – один голос. Арендаторы, даже в случае долговременной аренды, в состав «комунидад» входить не могут. Деятельностью сообщества руководит Комитет правления во главе с председателем, который избирается членами «комунидад» из числа собственников недвижимости. Должность председателя может также передаваться по кругу и ее может занять любой собственник. Помимо председателя, в состав Комитета правления входят также: вице-президент, секретарь и несколько жильцов.
Комитет руководит деятельностью сообщества, устанавливает график собраний, следит за исполнением постановлений, принятых на заседаниях, а также соблюдением жильцами установленных правил. Деятельность Комитета правления регулируется официальным Уставом и негласными правилами кондоминиума.
Обязательная должность в испанском жилищном «комунидад» – администратор. Должность администратора кондоминиума может занять человек со специальным образованием в сфере управления жилищным фондом, являющийся членом Коллегии администраторов.
Администратор оказывает сообществу консультативную помощь на предмет соответствия работы «коммунидад» жилищному законодательству и нанимается в сообщество на платной основе. В его обязанности входит управление счетами сообщества, регулирование вопросов по уплате коммунальных услуг. За качеством выполнения администратором своих обязанностей следит Комитет правления Сообщества.
Функции
Главной функцией испанского «комунидад» является решение вопросов, связанных с ремонтом и обслуживанием коммунальной собственности и прилегающих территорий. На выполнение данных работ «комунидад» утверждает бюджет сообщества, который наполняется за счет взносов собственников жилья. Размер взноса определяется в зависимости от размеров апартаментов, имеющейся инфраструктуры и количества жильцов. Например, если жилой комплекс может похвастаться полноценной закрытой инфраструктурой, включающей самые разные услуги, начиная от бассейна и заканчивая садом, тренажерном залом и СПА-центром, то и взнос на обслуживание в таком комплексе скорее всего будет составлять не меньше 100-150 евро в месяц. Если же мы говорим о стандартном многоквартирном доме, который имеет в списке мест общего пользования только подъезд и лифт, то взнос «комунидад» будет составлять, скорее всего, не больше 50 евро.
Помимо этого, «комунидад» также устанавливает правила поведения на территории жилого комплекса, которые регламентируют график ремонтных работ в апартаментах, режим тишины, особенности содержания питомцев. В правилах также оговаривается порядок использования бассейна, детских площадок, парковки и спортивных сооружений. «Комунидад» решает вопросы обеспечения безопасности жилого здания: заключается договор с охранным агентством или нанимается на работу персонал в частном порядке.
Собрания
Обычно встречи членов сообщества проводятся один-два раза в год, но в некоторых случаях они организуются чаще. На собраниях правлением для обсуждения выдвигаются все решения, принимаемые касательно управления жильем, его состояния, ремонта и т.д., а также, в случае необходимости, и касательно поведения отдельных жильцов.
Или другой пример: в том случае, если один из жильцов систематически мешает другим громкой музыкой или неприемлемым поведением, жильцы могут коллективно обратиться к президенту «комунидад» с просьбой вынести вопрос на заседание товарищества. По результатам собрания может быть принято решение о составлении судебного иска в отношении нарушителей общественного порядка.
Что важно учитывать при покупке
Перед тем как купить недвижимость в Испании, важно получить полноценную информацию о действующих правилах и порядке использования инфраструктуры жилого комплекса. Обратите внимание на размер ежегодного взноса в фонд кондоминиума. Поинтересуйтесь у жильцов, довольны ли они тем, как функционирует сообщество в их доме. В случае если вы намерены приобрести недвижимость для сдачи в аренду, узнайте все детали подобной деятельности в Уставе сообщества, так как в некоторых комплексах сдача в аренду на короткий срок не разрешается.
Что такое кондаминиум или Comunidad de Propietarios?
При покупке недвижимости в Испании почти каждый покупатель сталкивается с новыми для себя понятиями. Один из распространенных терминов испанского рынка жилья – комунидад собственников (Comunidad de Propietarios) или Сообщество владельцев недвижимости. Российский аналог этого термина – кондоминиум. Что такое кондоминиум или комунидад? Каковы особенности испанских кондоминиумов? Что нужно учитывать покупателю этого типа недвижимости?
Что такое кондаминимум или Comunidad de Propietarios
Согласно испанскому законодательству, кондоминиумы, или сообщества жильцов, функционируют в любом жилом объекте, где имеется собственность общего пользования: подъезд, лифт, терраса, внутренняя парковка, бассейн. Этим жилым объектом может быть многоквартирный дом, бунгало или коттедж в составе закрытого коттеджного поселка.
Деятельность жилищных комунидадов строго регламентируется испанским законом о недвижимости, где описан состав правления, порядок избрания, устав сообщества.
Состав сообщества владельцев недвижимости
Испанский комунидад состоит из собственников недвижимости в жилом комплексе. Каждый собственник имеет право голоса согласно правилу: одна квартира – один голос.
Руководит деятельностью кондоминиума Комитет правления во главе с председателем сообщества, который избирается членами сообщества из числа собственников недвижимости. Должность председателя может также передаваться по кругу и ее может занять любой член сообщества. Помимо председателя, в состав Комитета правления входят также: вице-президент, секретарь и несколько жильцов.
Комитет руководит деятельностью сообщества, устанавливает график собраний, следит за исполнением постановлений, принятых на заседаниях кондоминиума, а также соблюдением жильцами установленных правил. Деятельность Комитета правления регулируется официальным Уставом (Estatuto де Comunidad) и негласными правилами кондоминиума.
Обязательная должность в испанском жилищном комунидаде – администратор. Должность администратора кондоминиума может занять человек со специальным образованием в сфере управления жилищным фондом, являющийся членом Коллегии администраторов.
Администратор оказывает сообществу консультативную помощь на предмет соответствия работы коммунидада жилищному законодательству и нанимается в сообщество на платной основе. В его обязанности входит управление счетами сообщества, регулирование вопросов по уплате коммунальных услуг. За качеством выполнения администратором своих обязанностей следит Комитет правления Сообщества.
Чем занимается комунидад собственников в Испании
Что учесть иностранцу при покупке недвижимости в испанском кондоминиуме
Перед тем как купить недвижимость в Испании, осведомитесь о действующих правилах и порядке использования инфраструктуры жилого комплекса. Обратите внимание на размер ежегодного взноса в фонд кондоминиума. Часто бывает так, что размер таксы становился полной неожиданностью для неосведомленных покупателей. Поинтересуйтесь у жильцов, довольны ли они тем, как функционирует сообщество в их доме.
Расходы на содержание жилья в Испании
Поделитесь статьей
Мы уже рассказывали, на какие расходы могут рассчитывать рядовые жители Испании — например, расходы на медицину или обучение в стране. Но чем нужно помнить в новоиспеченному собственнику испанского жилья в первую очередь? Покупая недвижимость в Испании, берите в расчет, что средства понадобятся не только на покупку, но и на содержание жилья — причем, какие-то платежи придётся совершать ежегодно, даже если проживать в купленной квартире вы не планируете.
Мы уже рассказывали, на какие расходы могут рассчитывать рядовые жители испанского побережье — например, о налогах в Испании, или расходах на медицину или обучение в стране. Но чем нужно помнить в новоиспеченному собственнику испанского жилья в первую очередь? Покупая недвижимость в Испании, берите в расчет, что средства понадобятся не только на покупку, но и на содержание жилья — причем, какие-то платежи придётся совершать ежегодно, даже если проживать в купленной квартире вы не планируете.
Расходы на содержание недвижимости в Испании
К сожалению, точную стоимость расходов назвать невозможно, она зависит от многих факторов — но из нашего материала вы сможете получить общее представление о количестве, объеме и регулярности таких платежей.
В первую очередь, хотим обратить ваше внимание на то, что часть платежей собственник жилья обязан совершать даже в том случае, если квартира или дом пустуют. Это, например:
Прочие платежи имеют большую вариативность и зависят от уровня потребления. Очевидно, если в доме или квартире в данный момент никто не проживает, значит, вам не придется тратиться на воду или электричество.
Далее в материале мы последовательно рассмотрим все виды платежей.
Налоги на недвижимость в Испании
Муниципальный ежегодный налог на недвижимость, который в Испании называется IBI. Сумму налога рассчитывает и устанавливает муниципалитет города. Сам налог рассчитывают по кадастровой, а не рыночной стоимости жилья — кадастровая стоимость обычно в разы меньше реальной. Этот налог является всеобщим: оплачивают его и подданные королевства, и иностранные граждане-владельцы жилья. Ставки и сроки при этом не отличаются и являются одинаковыми для всех. Точная сумма будет отличаться в зависимости от стоимости жилья, обычно это несколько сотен евро — от двухсот до полутора тысяч.
Ежегодный подоходный налог для физических лиц. В Испании подоходный налог платят как граждане страны, так и иностранцы, для иностранцев такой налог называется impuesto sobre la renta de no residentes, или IRNR. Этот налог составляет 24%, и обязаны его выплачивать все иностранцы-собственники жилья, даже в том случае, если таковое жилье не сдаётся в аренду, и уж, конечно, если жилье в аренду сдаётся. В первом случае сумма налога будет также, как IBI, рассчитываться из кадастровой стоимости жилья. В случае сдачи квартиры в аренду этот федеральный налог рассчитают исходя из суммы арендной платы.
По размеру эти налоги на недвижимость в Испании сопоставимы.
Коммунальные услуги в Испании
Comunidad. Что это такое?
Владельцы квартир в жилищных комплексах и многоквартирных домах также должны оплачивать услуги «управляющей компании» по уборке и содержанию подъезда и придомовых территорий, поддержанию и ремонту освещения и лифтов, охране (если таковая имеется), а также вывозу мусора. Правда, в некоторых домах вывоз мусора оплачивается отдельно от основного платежа за содержание дома. Этот платеж называется комунидад, размер его зависит от количества услуг, предоставляемых жилым кооперативом — если платеж высокий, значит, и услуг в доме будет предоставлено больше.
Владельцы частных домов либо содержат придомовую территорию самостоятельно, либо также нанимают управляющую компанию или отдельных работников — уборщика, специалиста по озеленению или обслуживанию бассейнов. Вывоз мусора из частных домов в любом случае нужно будет оплачивать, вне зависимости от того, решили ли вы сами заниматься домом, или нет. Стоимость услуги вывоза мусора — около полутора сотен евро в год.
Вода, электричество и обогрев жилья
В год за само подключение к водоснабжению, проживаете вы в доме (а значит — пользуетесь ли им) или нет, придется выложить примерно шестьдесят евро. А вот расходы за потребление воды уже будут оплачиваться по счетчику, при этом расчеты будут вестись по прогрессивной шкале. Базовый расход в большинстве провинций составляет примерно 15 кубометров воды, после его превышения сумма платежа за кубометр воды начнет расти в прогрессии. Однако, семья из 2-3 человек обычно спокойно «вписывается» в это ограничение.
Подключение жилья к электричеству также оплачивается вне зависимости от факта вашего проживания в квартире и составляет те же шестьдесят евро в год. Средний тариф оплаты электроэнергии в Испании — 0.25 евро за киловатт в час. Т. е. электричество в Испании в несколько раз дороже московского — помните об этом, включая кондиционер на обогрев.
Кстати, об обогреве. В Испании для этого в основном пользуются газом — греют и сами помещения, и воду. Только за нагрев воды придётся отдать как минимум двести евро в год. Стоит к этому добавить еще примерно двести евро, которые будут уходить на отопление дома, за каждый месяц зимы.
Вообще, «зимние» расходы предугадать достаточно сложно, так как они отличваются о провинции к провинции: в северных регионах греют дома газом, и начиная с ноября, в южных районах пару зимних месяцев обходятся электричеством.
К коммунальным услугам в Испании также можно отнести оплату услуг связи: интернета, телефона и телевидения.
Выгоднее всего пользоваться предлагаемыми компаниями связи комбинированными пакетами услуг, которые сразу включают оплату телевидения, интернета и мобильной и стационарной связи. Скорее всего, такой пакет связи обойдется вам дешевле, даже если вы не планируете и не будете пользоваться, например, телевидением. Средняя стоимость такого пакета — около 40 евро в месяц, что составляет чуть менее 500 € в год.
Как снизить расходы на содержание жилья
Чтобы уменьшить расходы на содержания жилья, обратите внимание на экономные и экологичные решения для дома — например, бойлеры, которые используют для обогрева воды не только газ или электричество, а также солнечную энергию. Не стоит также забывать о простом экономном потреблении электричества и воды — выключайте свет в комнате, если вы в ней не находитесь, пользуйтесь стиральными и посудомоечными машинами с эко-режимом (они расходуют меньше воды), и т. д.
Оплатить коммунальные платежи — как?
Контролем за электрическими счетчиками и счетчиками воды и передачей их показаний, как правило, занимаются сами представители коммунальных служб. Всё, что потребуется от вас — предоставить службам данные о себе (свидетельство о собственности, данные банковского счета, и т. п.), и в дальнейшем платежи будут просто списываться с вашего счета в банке, а на почту будут высылаться счета-фактуры. Кстати, если вы решите приобрести квартиру в Испании с помощью агентства Estate Barcelona, после покупки мы бесплатно поможем вам правильно оформить все коммунальные платежи — это часть нашего послепродажного сервиса.
Обязанности жилтоварищества (comunidad de propietarios) в Испании
Сегодня мы поговорим о том, что из себя представляет жилтоварищество в Испании (comunidad de propietarios). Какие функции оно выполняет, какими полномочиями наделен президент, кто контролирует своевременную оплату квот и выдает справки об отсутствии задолженности при купле-продаже — эти вопросы задает каждый, кто впервые покупает недвижимость в жилом комплексе на территории Испании.
Жилтоварищество в Испании (comunidad de propietarios) или кондоминиум: основные обязанности
Основными обязанностями кондоминиума являются:
Права и обязанности жилтовариществ в Испании регулируются Законом «О совместном владении» (Ley de la Propiedad Horizontal). В Законе прописаны вопросы, находящиеся в ведении жилтовариществ, сроки и порядок их решения.
Основные обязанности жилтоварищества в Испании
Ключевой фигурой в данном вопросе выступает управляющий — Administrador de fincas. Закон говорит, что управляющим (не путать с президентом) может стать любой член жилтоварищества, при этом от него не требуется никакого специального диплома, сертификата или лицензии. Также функции управления могут быть переданы стороннему специалисту или управляющей компании, и в этом случае действуют определенные требования к профессиональной квалификации.
Управляющий – тот, к кому следует обращаться за любым документом, касающимся обслуживания вашего жилья на территории кондоминиума. Среди прочих обязанностей управляющего, ст. 20 вышеуказанного Закона перечисляет следующие:
Что должен делать управляющий в случае купли-продажи жилья?
Собственник жилья обязан в срок оплачивать услуги кондоминиума согласно квоте. В противном случае, новый владелец «унаследует» задолженность. Сертификат о наличии или отсутствии задолженности как раз и выдается управляющим.
Документ готовится секретарем и затем визируется президентом кондоминиума. Оформленный таким образом сертификат гарантирует достоверность сведений о наличии или отсутствии задолженности. Документ очень прост в оформлении, поэтому рекомендуем получить его от продавца прежде, чем вносить какой-либо залог.
Как получить сертификат об отсутствии задолженности по кондоминиуму?
За получением сертификата необходимо обратиться к секретарю жилтоварищества. Законодательно не запрещено совмещать должности президента и секретаря одному лицу. В отношении процедуры оформления Закон гласит: сертификат готовится секретарем и визируется президентом жилтоварищества. Не возбраняется ставить две подписи – и секретаря, и президента.
Если куплю-продажу недвижимости контролирует адвокат, то именно он возьмет на себя все хлопоты, связанные с получением сертификата.
Надо ли платить за сертификат?
Закон «О совместном владении» ничего не говорит о том, обязан ли сертификат быть бесплатным, или за его выдачу можно брать деньги. Следует обратить внимание на то, кем готовится документ. Если должность секретаря исполняет один из жильцов кондоминиума, сертификат должен выдаваться бесплатно, т.к. это является прямой обязанностью секретаря. В случае если обязанности секретаря возложены на стороннего управляющего или управляющую компанию, оформление документа может быть платным. Цена зависит от условий сотрудничества и соглашения между кондоминиумом и управляющим.
Что происходит в случае экстраординарных выплат?
Помимо текущих квот за членство в жилтовариществе, время от времени возникает необходимость в экстраординарных выплатах – derramas de la comunidad. Установка лифта, ворот, неожиданный крупный ремонт и т.п. – всё это требует отдельной оплаты и создания резервного фонда.
Больше всего споров и разночтений возникает в ситуациях, когда решение об экстраординарных выплатах было принято, но сами суммы владельцами еще не уплачены. Должен ли новый владелец жилья принимать на себя обязательства по погашению экстраординарных выплат, если он не принимал участия в голосовании? В большинстве случаев речь идет о довольно-таки существенных суммах.
Все экстраординарные выплаты имеют привязку к конкретному жилью и могут быть оспорены.
Вы купили жилье. После оформления сделки обнаружилось, что имеются неоплаченные квоты за кондоминиум. Вы решаете оплатить долг, чтобы избежать риска потери жилья. Однако это не мешает вам оспорить выплату в судебном порядке и потребовать компенсации от предыдущего владельца.
Часто бывает так, что по текущим квотам задолженности нет, но есть экстраординарные выплаты, уже начисленные, но еще не оплаченные. Прояснить ситуацию можно непосредственно в самом жилтовариществе – через президента или управляющего. Особое внимание следует уделить экстренным работам, смета по которым уже составлена и одобрена жильцами, но оплата и реализация пока не проводились.
Какая ответственность лежит на президенте жилтоварищества?
Закон «О совместном владении» говорит, что президент кондоминиума представляет интересы сообщества владельцев, поэтому все случаи превышения президентом своих полномочий могут быть оспорены в судебном порядке.
В частности, согласно закону, следующие вопросы могут решаться только общим собранием жильцов, и ни в коем случае не единолично президентом:
Именно общее собрание жильцов принимает решение о проведении работ и утверждает сметы. Только общие решения, принятые в соответствии с законодательно установленными правилами голосования, признаются легитимными и подлежат исполнению.
Если президент превышает свои полномочия или действует независимо, нарушая совместный принцип управления жилтовариществом, он может быть привлечен к гражданской ответственности. Кроме того, провинившегося президента можно снять с должности и выдвинуть в отношении него экономические претензии с целью компенсировать вред, причиненный его противоправными действиями.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
Комунидад в испании что такое
ТСЖ в Испании – наиболее сложная тема в недвижимости. О том, как важно иметь правильный «комунидад», понимаешь уже после покупки квартиры.
И наши соотечественники часто сталкиваются с тем, что им приходится просто оплачивать фактуры, без возможности повлиять на решения ТСЖ (Хунты) собственников.
Между тем, чтобы внести какие-то изменения, достаточно внести вопрос на обсуждение и принять решение.
В испанском законодательстве нормы для голосования отличаются в зависимости от степени важности вопроса.
Какое решение примет Хунта (Совет собственников ТСЖ), зависит от решения, которое требуется принять. Тут все просто. Чем глобальнее решение, тем большего количества проголосовавших оно требует.
Разберем, какие решения и как принимаются в Испании при голосовании на Собрании собственников.
Чтобы утвердить или изменить Правила управления собственностью (modificar las reglas de la propiedad horizontal) или Устав ТСЖ (estatut de la comunidad ) – только единогласно. Если хотя бы один из собственников против, решение не принимается.
2. Три пятых голосов собственников
Голосование требуется три пятых всех владельцев, которые, в свою очередь, представляют собой три пятых стоимости участия (tres quintas partes de las cuotas de participación):
Он может быть меньше или больше единицы. Например, 0.97 или 2, 15. В этом случае при подсчете голосов складываются эти коэффициенты.
3. Принятие решения ТСЖ (комунидада) в Испании большинством голосов
4. Принятие решения комунидада в Испании, где достаточно трети голосов
Для принятия некоторых решений по ТСЖ достаточно одной трети проголосовавших (un tercio de las cuotas de participación), которые представляют треть собственности.
К этим вопросам относятся:
Собственники ТСЖ могут принимать, по сути, любые решения, которые не противоречат федеральным, региональным и муниципальным законам.
Например, это может быть решение о сдаче в аренду части собственности, размещении рекламы и т.д.
Es suficiente el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: para la validez de los demás acuerdos.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Внимание!
Мы сотрудничаем с организацией PAH, которая может прокомментировать ваши вопросы. Прошу сообщать о разных нарушениях ТСЖ в комментариях. Постараемся разобрать эти случаи, потому что ТСЖ – самая, пожалуй, сложная тема в Испании
Наталия Маджик©, 2017
Юрист, налоговый администратор в Каталонии
Автор правовых и экономических обзоров
При копировании материала просьба помнить об авторских правах