концепция отеля что это такое
Эффективная концепция отеля: от идеи до реализации
Статья опубликована в журнале за 5.2014
Рубрика: Новости, события, тренды
Востребованность и экономическая эффективность любого гостиничного проекта закладывается еще на стадии создания концепции. Какие базовые данные необходимы инвестору, чтобы создать концепцию, отвечающую требованиям рынка и учитывающую специфику местоположения, и какие нюансы необходимо учесть при планировании и строительстве, рассмотрим в материале.
Изучаем рынок
Концепция гостиницы должна быть рыночной. Соответственно, первый шаг на пути к успешной концепции будущего отеля — изучить рынок региона, где планируется строительство объекта. Мы должны понимать, кто сегодня основной потребитель гостиничной услуги, предлагаемой отелями данного рынка, откуда и с какими целями приезжают потенциальные клиенты, какова их платежеспособность. Кроме того, будет полезным проанализировать, какие тенденции и изменения имели место на рынке в последние пять-десять лет, какие изменения могут произойти в среднесрочной и долгосрочной перспективе, какие локальные особенности спроса можно выделить.
Получив представление о существующем спросе, следует правильно оценить предложение: какие средства размещения представлены на рынке, какими характеристиками они обладают, в чем их преимущества и недостатки. Необходимо понимать, какими темпами развивается рынок в последние пять-десять лет и каковы прогнозы будущего строительства: какие проекты заявлены к открытию, в какие сроки, на какой стадии реализации находятся сегодня. Достаточно распространенная ситуация, когда большая часть заявленных к строительству объектов заморожена. Это тоже будет влиять на решение собственника о том, какую гостиницу строить. Изучив спрос и предложение, вы должны понимать, как они соотносятся, проявляется ли на выбранном рынке сезонный фактор и как формируются цены.
Исследуем местоположение
Второй шаг к успешной концепции — это исследование местоположения, выбранного для строительства. Как можно охарактеризовать район расположения отеля, какие преимущества и недостатки имеет участок, на котором будет располагаться объект, есть ли поблизости очевидные генераторы спроса. Очень важный момент — насколько участок доступен для основных потребительских групп, хорошо ли он виден с ближайших транспортных магистралей и улиц. Если расположение участка неоптимальное, часть недостатков можно нивелировать разумными корректирующими решениями. Скажем, если он находится далеко от станции метро, можно запланировать бесплатную услугу трансфера для гостей. Если отель находится на второй линии и не виден с автомагистрали, важно предусмотреть наружную рекламу и удобную навигацию в районе автодороги, чтобы потенциальные клиенты могли узнать о наличии в этом районе отеля.
В качестве основных генераторов спроса по соседству с отелем особенно желательны аэропорты, вокзалы, государственные и коммерческие предприятия, офисные центры, учебные заведения, стадионы и спортивные центры, исторические, природные и рекреационные зоны. Хороший синергетический эффект дают многофункциональные комплексы (МФК): офисная и торговая часть хорошо сочетаются с гостиницами и апарт-отелями, помогая друг другу делать бизнес. И, наконец, обязательно проведите конкурентную разведку, выясните, кто ваши конкуренты в зоне размещения будущего отеля и как пул конкурентов может измениться в будущем.
Прорабатываем концепцию
Точно определите базовые характеристики гостиничного продукта. Исключительное значение имеет объем номерного фонда. Здесь очень важно попасть в рынок. Если мы немного переберем с количеством номеров, то необоснованно увеличим свои инвестиции. Если не доберем — рискуем недополучить в прибыли. Помимо номерного фонда, стоит уделить внимание наличию и количеству ресторанов и баров, их специализации, времени работы. Бизнес-туристы знают, что во многих российских городах непросто найти ресторан с качественной едой и адекватным обслуживанием. Поэтому гостиничный ресторан не стоит рассматривать как некое обременение. Он может и должен успешно работать и конкурировать с независимыми предприятиями, особенно на региональных рынках.
Практически обязательный элемент концепции — это конференц-залы. Рекомендую обратить внимание, что сегодня мы говорим о многофункциональных площадках, которые могут сдаваться в аренду под самые разные мероприятия — от конференций до свадебных банкетов. Отсюда — максимальная гибкость в трансформации площадки, отказ от стационарной мебели. Правильно оцените необходимость конференц-центра: в каких-то проектах от него стоит отказаться или предусмотреть в сокращенном варианте. Оздоровительная составляющая — спа-центр, бассейн, тренажерный зал — будет особенно востребована в курортных отелях. В концепции бизнес-отеля я бы рекомендовала предусмотреть тренажерный зал и, возможно, бассейн. Это услуги, которые помогут бизнес-путешественнику снять усталость после напряженного
рабочего дня.
Программа распределения площадей
Для эффективности проекта огромное значение имеет программа распределения площадей отеля. Иначе говоря, мы должны постараться избежать необоснованных потерь площадей. В российских отелях эта проблема налицо: из-за неэффективного распределения площадей отельеры теряют по два-три номера на каждом этаже.
Наиболее удачной формой гостиничного здания с точки зрения эффективного использования площадей является прямоугольная форма с двусторонним расположением номеров и коридором по центру. Мировая практика показывает, что при такой конфигурации потеря площадей на циркуляцию (internal gross factor) наименьшая — в районе 20–25%.
В России из-за специфики национальных требований к гостиничному проекту потери чуть больше.
Из-за особенностей участка и непосредственно пятна застройки могут применяться и другие формы здания: тауэр или башни (квадратные, круглые, треугольные и многоугольные), как с атриумом, так и без, а также здания других сложных форм. Использование сложных форм здания без особых на то оснований не рекомендуется, поскольку это в дальнейшем повлечет за собой удорожание дизайн-проекта и оснащения номеров в связи с наличием большого количества различных по характеристикам номеров. Например, если в здании есть башня квадратной формы, а значит, мы вынуждены продлевать коридор, чтобы иметь доступ в угловые гостиничные номера, потеря площадей на циркуляцию составляет уже порядка 35%, то есть 35% построенных площадей не приносят отельеру ни копейки.
Особое внимание необходимо уделить тому, как расположен объект на участке. В первую очередь, это обеспечение видимости отеля с основных транспортных и пешеходных маршрутов и наилучшей доступности главного гостевого входа в отель. Если гостиница в составе МФК, важно, чтобы потоки посетителей отеля и клиентов МФК не пересекались. Кроме того, последние не должны иметь доступ на гостевые этажи гостиницы. По возможности также постарайтесь обеспечить хорошие видовые характеристики большинству будущих гостиничных номеров.
Отдельно стоит остановиться на таком этапе проектирования, как функциональное зонирование. Мы часто получаем проекты, где между основными зонами отеля не предусмотрена технологическая взаимосвязь, как следствие — грубые нарушения. Например, горничная, согласно проекту, должна подниматься с грязным бельем в том же лифте, которым пользуются гости. То есть служебные и гостевые потоки пересекаются.
Не буду подробно останавливаться на дизайне, поскольку это момент индивидуальный для каждого отеля. Однако стоит обратить внимание, что в случае реализации проекта средней ценовой категории дизайнерские решения, по моему мнению, должны быть разумными, применяемые материалы и мебель — безопасными, устойчивыми к значительным нагрузкам, износо- и вандалостойкими, а главное — удобными в обслуживании. Нередко применение дорогих материалов и сложных дизайнерских решений серьезно влияет на дальнейшую операционную эффективность отеля.
— Основные потребительские группы
— Откуда и с какими целями прибывают потенциальные клиенты отелей
— Сколько готовы платить за номер
— Тенденции и изменения на рынке за последние пять-десять лет
— Прогноз развития рынка на пять-десять лет
— Сезонность и другие локальные особенности спроса Что нужно знать о спросе на рынке
По материалам конференции «Строительство и дизайн отелей в России и СНГ — 2014»
▶ Категория гостиницы
▶ объем номерного фонда
▶ количество ресторанов и баров, их специализация, время работы
▶ концепция конференц-центра, количество конференц-залов
▶ концепция оздоровительной составляющей (спа-центр или отдельно тренажерный зал, бассейн, услуги красоты, спа-услуги, медицинские услуги)
▶ другие услуги отеля (стирка, химчистка, бизнес-услуги, услуги для гостей с детьми, парковка и т. п.) Слагаемые концепции отеля
Похожие статьи
«ПИР-ОТЕЛЬ» открывает границы возможностей с лучшими
Холодное лето не привело к всплеску продаж туров
Несмотря на холодную погоду летом этого года, туроператоры не наблюдают роста так называемых last minute продаж путевок на пляжные курорты России и зарубежья.
Концептуальные отели: в чем фишки?
Какие новинки предложит TUI Россия летом-2019
Каждому по потребностям
Подобрать отель, идеально отвечающий запросам определенной целевой аудитории, – задача почти невыполнимая. Именно поэтому мы в TUI избрали принципиально иной путь – создавать собственные концепции отдыха и внедрять их в отели. Ведь кому, как не туроператору, все карты в руки, чтобы выявить и учесть основные потребности своей клиентуры.
TUI FUN&SUN – концепция семейного отдыха, разработанная нами специально для туристов из России, Украины, Беларуси, стран Балтии и Казахстана. Путем детальных опросов мы изучаем – какие сервисы на пляжных курортах приоритетны для гостей из этих стран, какие у них предпочтения в питании, развлечениях, услугах для детей. Дополняем эти знания результатами исследований мирового туристического рынка, его самых актуальных трендов. А затем воплощаем в концепцию.
В прошлом году FUN&SUN действовала в семи турецких и одном кипрском отеле. Предстоящим летом она будет внедрена еще в трех гостиницах Турции и одной – на Кипре.
Качество по адекватной цене
Один из главных принципов TUI FUN&SUN – высокий сервис – должен быть доступен не только обеспеченной путешествующей публике, но и туристам среднего достатка. В наших относительно недорогих отелях 5* гостям предлагаются свежевыжатые соки на завтрак, халаты и тапочки в номерах, бесплатный wi-fi на всей территории, насыщенные программы для детей, устраиваются концерты звезд эстрады. А ведь обычно на такое можно рассчитывать только в далеко не бюджетных люксовых гостиницах.
Еще один элемент комфортного отдыха в концепции FUN&SUN – зонирование территории наших отелей. Некоторые родители предпочитают активно проводить время вместе с детьми, другим, напротив, иногда хочется оставить своих чад на попечение воспитателей, а самим отдохнуть вдвоем или в компании друзей. Мы постарались учесть интересы всех категорий гостей. Именно поэтому в отелях есть и зоны FUN, где царит веселье, играет музыка, устраивается анимация, а есть и зоны релакса, в которых можно насладиться тишиной и покоем. Кроме того, предусмотрены зоны Chill Out 18+ – только для взрослых.
Наша гордость – детские клубы «Тукан», которые работают во всех гостиницах концепции TUI FUN&SUN. Это, пожалуй, лучшее на рынке предложение такого рода, ведь наши программы направлены на развитие ребенка, а главное – учитывают пожелания самих родителей. Клубы рассчитаны на детей трех возрастных категорий, от 3 до 15 лет, и работают семь дней в неделю с утра до позднего вечера. Обратите внимание на наши испанские новинки Estival Park 4* и Don Juan Tossa 4*. Малышам и взрослым там очень понравится.
Секреты TUI
Как нам удается совместить в концепции TUI FUN&SUN доступные цены и набор сервисов, которые реально получить только в самых дорогих отелях deluxe?
Мы подбираем ничем не примечательные гостиницы – обычные «пятерки», не входящие в известные сети, а затем буквально преображаем их, внедряя свои высокие стандарты. Конечно, объект размещения должен изначально соответствовать определенным критериям: подходящее расположение (как правило, первая береговая линия), наличие достаточной территории, инфраструктуры.
Отель предварительно проводит реновацию – обновляет, а при необходимости достраивает номерной фонд, закупает мебель, благоустраивает территорию. А команда наших специалистов внедряет концепцию TUI FUN&SUN – обучает персонал, проводит мастер-классы food&beverages для сотрудников кухни, организует детский клуб «Тукан», а затем в процессе работы контролирует соблюдение всех стандартов.
Три года назад на старте проекта нам приходилось убеждать гостиницы в целесообразности сотрудничества, сейчас же многие уже сами просятся в дружную семью TUI FUN&SUN. Ведь взаимная выгода очевидна. Отель получает практически гарантированную загрузку на весь сезон – продажи ведутся через наши эксклюзивные каналы на рынки России и стран СНГ. Достаточно сказать, что на лето-2019 мы уже на этапе ранних бронирований реализовали примерно половину мест в своих концептуальных гостиницах – на все даты вплоть до конца сезона.
Всё под клиента
Мы постоянно совершенствуем наши концепции отдыха. Служба контроля качества в отелях ежедневно поддерживает обратную связь с гостями, предлагает им оценить те или иные сервисы. Гибко реагируем на пожелания – услуги, оказавшиеся недостаточно востребованными, заменяем на другие, более актуальные для туристов.
Так, проанализировав прошлогодние отзывы, мы пришли к выводу, что у нас не хватает профессиональных фитнес- и велнес-тренеров, – спортивные занятия проводились силами нашей собственной команды аниматоров, но гостям хотелось, чтобы ими занимались профильные специалисты. Поэтому на сезон-2019 мы привлекли к сотрудничеству известных спортивных звезд и фитнес-тренеров, которые и будут устраивать мастер-классы.
Изучили и музыкальные пристрастия нашей целевой аудитории. Всех секретов раскрывать не буду, но могу заверить – гости останутся довольны выступлениями коллективов, которых мы приглашаем предстоящим летом.
Вносим коррективы и в ресторанные меню, опять же основываясь на пожеланиях туристов. Завершаем предсезонные мастер-классы с шеф-поварами, так что каждый найдет свои любимые блюда на «шведских столах» в наших концептуальных отелях.
А юных гостей ждет новая программа в детских клубах «Тукан». В прошлом году всем полюбилась Лаборатория умных развлечений и игры по мотивам мультсериала «Фиксики», а в этом предложим ребятам не менее увлекательную концепцию «Тукан-путешественник». Дети узнают много нового о разных странах и самых экзотических уголках мира.
Четыре плюс
Теперь о новинках – гостиницах концепции TUI FUN&SUN, которые откроют двери в летнем сезоне – 2019.
В Турции это три отеля:
● TUI FUN&SUN Club Di Finica 5* – его главная фишка – уникальное расположение: в живописной бухте за Кемером, в окружении гор и сосновых лесов. Туристы насладятся полным релаксом наедине с удивительной красоты природой и чистым морем.
● TUI FUN&SUN Comfort Beach Resort 5* – находится в небольшом поселке рядом с Кемером, на первой береговой линии. Особенность гостиницы – компактная территория – детский клуб, бассейн, ресторан – всё рядом, и это нравится многим туристам, особенно отдыхающим с детьми.
● TUI FUN&SUN Miarosa Incekum Beach 5* – расположен на очень популярном у российских семей курорте Аланья. Песчаный пляж идеально подойдет для отдыха с малышами, а доступные цены порадуют туристов с небольшим бюджетом.
Кроме того, на Кипре в дополнение к уже имеющемуся в Айя-Напе отелю концепции TUI FUN&SUN мы открываем второй – в Протарасе. Это новый современный комплекс TUI FUN&SUN Vangelis Hotel&Suite 4*. Подойдет требовательным гостям, предпочитающим комфорт и модный дизайн.
Во всех перечисленных гостиницах проводится или уже завершена реновация к сезону, работает грамотный менеджмент.
Молодым и активным
Напомню также о второй концепции наших отелей, специально разработанной для молодежи – как пар, так и одиноких путешественников. Это формат TUI DAY&NIGHT Connected. Его суть заложена в самом названии – активный отдых non stop в любое время дня и ночи, круглосуточная веселая тусовка.
Утром и днем гостям предлагаются спортивные занятия – фитнес, велнес, йога с профессиональными тренерами, а также релакс-процедуры в SPA-центрах. Кроме того, проводятся анимационные программы.
А вечером и ночью публика по полной отрывается под выступления диджеев – приглашаем культовые команды из России, Украины и других стран. Продолжить тусовку молодежь может в ночных клубах, расположенных рядом с отелями, – вход для наших туристов бесплатный.
В формате TUI DAY&NIGHT Connected у нас сегодня работают два отеля в Турции. Всего же концептуальных гостиниц для семейного отдыха и молодежи летом-2019 будет уже 13. А к следующему сезону в наших планах запустить до 50 отелей TUI FUN&SUN и TUI DAY&NIGHT Connected на самых популярных курортах – к Турции и Кипру добавятся Испания и Италия.
Концепция отеля
Не так давно ко мне обратилась одна фирма с просьбой оценить качество разработанного для нее бизнес-плана на строительство отеля. На вопрос о концепции будущего отеля я получил ответ, что, мол, собираемся строить примерно это с примерно таким количеством номеров и, если получится, хотелось бы добавить то и то. В общем, построим, а там видно будет. Бизнес-план у нас ведь уже есть, что еще надо.
Будь это впервые, волосы на моей голове, наверное, зашевелились бы в ритме r’n’b, но, к сожалению, представители данной фирмы явились не первыми, кто начинает строить, не имея четкой и детальной концепции в голове и на бумаге. Отсюда потом и возникают увеличения бюджета, рост операционных расходов, удлинения сроков окупаемости и, в самом плохом случае, убыточность проекта, а сам проект постепенно переходит из зоны вопроса «Что делать?» в зону «Кто виноват?». Чтобы избежать второго, столь привычного для России вопроса, необходимо, прежде всего, уже на самой первой стадии проекта глубоко и серьезно задумываться о том, что строить, на каком ценовом и категорийном уровне, какова будет инфраструктура будущего объекта и т.д. Ответы на все эти и многие другие вопросы способен дать хорошо проработанный документ под названием «Концепция развития объекта», который в свою очередь является основанием для создания бизнес-плана проекта. Ниже представлена структура типовой подобной концепции, которая позволит качественно и в полной мере получить ответ на вопрос «Что делать?».
Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первом приближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить, предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звездность будет у отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет ли привлечена сторонняя организация (в т.ч. иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться, что стоит вообще читать дальше концепцию, а потом и ввязываться в проект.
Следующий раздел правильной концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы четко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики, как его местоположение, окружение, состояние (если предполагается реконструкция, а не новое строительство), архитектурно-строительные нормы и социальный контингент района. Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами.
После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницы и требуемого уровня качества ее услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровня в значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнение к этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, мнения консультантов и представителей компаний, имеющих непосредственное отношение к туризму и гостиничному бизнесу, а также работе с корпоративным сектором рынка, если отель будет нацелен в т.ч. и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звездности) отеля, а также количество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля.
Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующие выводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилагающей к нему территории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установлено в отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, теле и радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.). Также необходимо оценить величину и структуру номерного фонда, в т.ч. типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на этом этапе понимать объем и количество общественных помещений (в т.ч. ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение. В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который будет возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учетом указанных выше нюансов и ограничений, налагаемых в рамках проекта.
Получив представление о том, кто будет жить у нас в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории и их расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехники, текстиля и декора, средствами связи, аксессуарами и проч. (т.н. затраты на FF&E — Furniture, Fixtures & Equipment, т.е. мебель, аксессуары и оборудование) После номеров и этажных коридоров (про них не забываем также!) самое время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо четко понимать, что может и должно быть реализовано в номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будет или нет лобби-бар; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях и т.п. Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость услуги room service. Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходности отеля, как бизнес центр, Wellness-центр и проч. Необходимо помнить, что для гостиницы, ориентированной в первую очередь на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес центра, предоставляющего соответствующие услуги, крайней важно, а для парк-отеля в пригороде мегаполиса Wellness-центр послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом. В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забывают об этом, полагая, что персонал всегда найдет себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учетом логистики потоков персонала и клиентов гостиницы. (До сих пор не могу забыть пару проектов, в одном из которых комната горничных на этаже располагалась за стенкой с единственным люксом на этаже, а в другом для 4-этажного здания решили не устанавливать лифт, полагая, что клиентам будет полезно вести здоровый образ жизни).
Следующий этап создания концепции — рекомендации в области технологии оказания услуг и тарифной политики по различным точкам доходности отеля. Номерной фонд – основная и наиболее доходная услуга отеля. В силу значимости этого вида услуг необходимо рассматривать ее более подробно с учетом сезонных колебаний и в привязке к каждой планируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам (Rack, FIT, Corp, Travel), а также показатель ARR (average room rate), revPAR (Revenue per Average Room) и уровень среднегодовой загрузки отеля с учетом его ежегодного изменения. После анализа номерного фонда, можно переходить к анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или также на клиентов с улицы; что будет представлено в лобби баре; каков должен быть уровень цен в мини-барах в номерах и услуги room service и многое другое. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес центра и конференц-залов, если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходя от клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Также нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности.
Вот мы и подошли к наиболее информативному разделу концепции — финансовому плану. Прежде всего, хотел бы заметить, что не стоит изобретать велосипед, а проводить расчеты на основе существующих стандартов финансового планирования и отчетности, таких, например, как стандарт USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Несколько углубляясь в суть раздела, замечу, что расчеты должны проводиться не на год-два, а более значительный период времени (например, на 8–12 лет). Цены от стойки (Rack Rate) могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе ADR (Average Daily Rate) с учетом пропорций в распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным ценам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себя в том числе зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанные с персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде (шампунь, мыло, оформление номеров и т.п.); расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходы на стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы.
В части питания расчет бюджет отеля также должен основываться на расчетных статистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основе загрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающих в гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчетах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и услуги room service. Операционные расходы комплекса питания включают в себя: стоимость продуктов и напитков; заработную плату и обязательные отчисления по персоналу; расходы, связанные с персоналом; затраты на расходные материалы; фарфор, стекло, столовые приборы и текстиль; контрактные услуги сторонних организаций; прочие операционные расходы и т.д. Аналогичные расчеты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы. В заключение раздела необходимо осуществить расчет сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоит из нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках статьи лишь в общих четах отмечу, что раздел доходов в обобщенном бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы дает операционный доход отеля. Раздел «Нераспределенные расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и которые сложно разнести по доходным центрам.
В заключение концепции необходимо предусмотреть еще один раздел, который зачастую забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учетом роста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчет необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса.
Такова в общих чертах структура и логика построения концепции гостиничного объекта. Да, разработка подобного документа не является бесплатной и может составлять несколько сотен тысяч рублей, но поверьте, что в результате собственник получает серьезный увесистый документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства (которое вполне может составлять несколько десятков миллионов долларов), с другой – позволяет существенно снизить затраты, в т.ч. и материальные, и время создания бизнес-плана, который, в данном случае, вполне способны подготовить уже не сторонние эксперты, а сотрудники экономического отдела самой компании, если таковые есть в штате.
Что же мы получаем в итоге? Главное, необходимо помнить, что вовремя и правильно полученный ответ на вопрос «Что делать?» позволит избежать гораздо менее приятных ответов на вопрос «Кто виноват?», а в заключение можно пожелать лишь одно: общайтесь с инвесторами, грамотно привлекайте средства и создавайте шаг за шагом гостиницу, побывав в которой, гости захотят вернуться в нее вновь и вновь.
Дмитрий Иванов
Кандидат экономических наук,
консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства, специально для Фронтдеск.ру