курт что это такое генплан
Что такое КУРТ?
В октябре 2017 года постановлением правительства Московской области была утверждена методика определения устойчивого развития территории, согласно которой осуществляется деятельность по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий). В этом году были внесены поправки в Градостроительный комплекс относительно КУРТ, а сам градостроительный институт по реорганизации и благоустройства российских городов был утвержден и урегулирован еще в середине 2016 года.
Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории Московского региона, комплексного развития и сбалансирования инфраструктуры, а также создания новых рабочих мест. На данный момент по оценкам правительства Московской области насчитывается более 2 300 КУРТ, ¾ которых являются участками жилого назначения.
В первую очередь в рамках КУРТ правительство по инициативе органа самоуправления сможет вовлечь в оборот неиспользуемые земли и заброшенные промышленные зоны, во-вторых, урегулировать процесс реализации земельных участков, а также сроки и объемы строительства на них, а в-третьих, избежать хаотичной застройки с отсутствующей инфраструктурной составляющей.
Процедура регистрации застройщика на участках жилищного строительства для проведения застройки на территории КУРТ теперь заключается в трехстороннем порядке : договор подписывается Министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления и застройщиком. А договор для нежилой застройки на территории КУРТ заключается между органом местного самоуправления и самим застройщиком. Данные процедуры позволяют сократить временные издержки, избежать торгов и упростить планирование будущих объектов.
Теперь изъятие земель под комплексное развитие становится проще для органов самоуправления: поправки позволяют это сделать даже без проведения публичных слушаний. Как утверждают юристы, муниципалы по своей инициативе смогут совершенно законно изымать земли и недвижимость, отмеченные зоной КУРТ, а каких-либо механизмов защиты собственников этого имущества в законе не прописано, что ставит под сомнение данный закон и внесенные в него поправки.
Но по мнению некоторых специалистов рынка не так страшен черт, как его рисуют. Во-первых, скоро исполнения всех КУРТов ожидать не стоит, поскольку как у муниципалов, так и у собственников может не оказаться средств на развитие территории, а во-вторых, по закону собственник может обратиться с иском в суд, и решение об изъятии будет приниматься более взвешенно и обоснованно.
Стоит отметить, что в первой половине 2018 года в Московской области были приняты большинство всех генпланов муниципальных образований, работы по подготовке которых велись еще с 2015 года. Благодаря утвержденным генпланам образований Подмосковья, а также урегулирование деятельности согласно КУРТ, власти надеятся на более качественную неточечную застройку региона с учетом всестороннего развития: наполнение социальными, транспортными и коммерческими инфраструктурными объектами новые площади жилищного строительства. Теперь власти будут активно принимать участие в строительстве, помогая инвесторам реализовывать крупные проекты. Несмотря на это, девелоперы пока не торопятся переходить к реализации проектов в соответствии с КУРТ, так как еще толком не разобрались во всех тонкостях закона и испытывают сложности с планированием экономики проекта. Однако несмотря на директивное по факту установления зон КУРТ, собственникам земельных участков, попадающих в такие зоны, рекомендуется не закрываться, а поддерживать коммуникации с городскими властями в целях оптимизации этих зон и поиска здравого компромисса по развитию своих территорий.
Комплексное развитие территории (КРТ)
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).
В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно – в конце 2020 года.
Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для правовой реальности России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамка комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).
При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.
На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектар.
Также КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости – как квартир в сносимых многоквартирных домах, так и нежилых объектов. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А соразмерность компенсации собственникам сносимой недвижимости часто является предметом споров.
Во многих случаях зона КРТ (ранее – КУРТ) устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.
С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.
Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.
Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.
Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.
Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КРТ может осуществляться только при наличии:
Виды КРТ
Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:
В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:
В том числе для КРТ установлены специальные (и весьма широкие) основания сноса многоквартирных домов и изъятия нежилой недвижимости у собственников.
Соответственно, осуществление комплексного развития территории правообладателем участка может носить вынужденный характер. Так при определённых условиях уполномоченный орган может поставить правообладателей участков перед выбором между реализацией КРТ ими самими и принудительным выкупом участка под КРТ по инициативе уполномоченного органа[.
Зоны КРТ в правилах землепользования и застройки
В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее – зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития.
То есть фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.
Для правообладателя участка, попавшего в такую зону, это помимо возможности инициировать проект КРТ, несёт также серьезные ограничения. А именно в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашения с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.
Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.
В том числе в зоне КРТ не могут строиться и объекты ИЖС и садовые дома, регистрируемые в порядке «дачной амнистии». В противном случае есть риски как отказа Росреестра в регистрации, так и последующего признания объектов самовольными постройками.
Это особенно неприятно о с учётом того, что в Московской области в зоны КРТ (на момент принятия большинства действующих ПЗЗ – зоны КУРТ) включено большое количество как свободных так и застроенных участков, принадлежащих частным лицам. Причём в большинстве случаев зоны КРТ установлены «на перспективу» при отсутствии инвестора, готового инициировать процедуру КРТ. Либо же в качестве запретительной меры, исключающей застройку без согласия уполномоченного органа. Соответственно актуально задачей стало внесение изменений в правила землепользования и застройки для исключения из них зон КРТ
При этом отметим, что наличие зоны комплексного развития территории в правилах землепользования и застройки сейчас актуально только для правообладателя участка с точки зрения возможности инициировать КРТ и запрета на развитие территории иными способами.
Тогда как уполномоченный орган вправе инициировать КРТ фактически на любой территории, свободна от застройки или занята объектами, подпадающими под критерии для принудительного выкупа, по своему усмотрению, не взирая на содержание генерального плана и правил землепользования и застройки. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.
Сопровождение строительства в зонах комплексного и устойчивого развития территории
Зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) — части населенных пунктов Московской области, градостроительное развитие которых предусматривает застройку или реконструкцию значительных площадей жилыми и нежилыми объектами вместе с обустройством сопутствующей инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной и пр.).
Сегодня в Подмосковье насчитывается более 1,2 тыс. подобных зон. Около 75 % из них относятся к жилому строительству, а 25 % — к нежилому. На практике подобный режим используется как для реновации уже существующей застройки (чаще всего речь идет о бывших промзонах), так и для возведения новых объектов на свободных территориях. Фактически зоны КУРТ представляют собой отдельные образования, к которым предъявляются более детальные требования, чем к обычным территориальным зонам. Для каждой из них устанавливаются свои градостроительные показатели и параметры планируемого строительства:
Цели и задачи
Градостроительный кодекс основной целью зон КУРТ определяет планомерное и устойчивое развитие территории, предотвращение ошибок, исключение вероятности возведения объектов, которые не вписываются в городскую среду и не сопровождаются необходимой инфраструктурой. Ответственные органы обеспечивают достаточно жесткий контроль за строительством и накладывают определенные ограничения на застройщиков. Например, в Московской области не допускается возведение жилых объектов вне зон КУРТ на участках менее 3 га. Во многих случаях этот режим применяется для незастроенных территорий, которые имеют собственников и арендаторов. В результате у них не остается других вариантов использования своей недвижимости. Кроме того, данный механизм допускает изъятие земельных участков у владельцев.
В то же время зоны комплексного устойчивого развития территории выгодны застройщикам, которые реализуют крупные проекты в Московской области, а также владельцам земли, планирующим новое строительство. Режим позволяет эффективно решать вопросы оформления аренды, градостроительного регламента и инфраструктурного обеспечения. Он является более прозрачной заменой ранее существовавшему механизму инвестиционных контрактов на строительство.
Трудности при взаимодействии с зонами КУРТ
Чтобы вести строительство на территории зон комплексного развития, необходимо заключить договор КУРТ. Он подписывается в трехстороннем формате, где сторонами выступают застройщик, орган местного самоуправления и Министерство строительного комплекса МО. Заявления подаются в электронном виде на портале госуслуг и рассматриваются в течение 30 дней. Вместе с заявкой необходимо предоставить график обустройства территории, проект договора КУРТ и сведения о ней. Подавать заявления могут индивидуальные предприниматели, юридические и физические лица. В случае положительного решения застройщику предоставляется подписанный договор с приложениями.
На практике владельцы недвижимости и инвесторы могут столкнуться с рядом трудностей, связанных с взаимодействием с зонами КУРТ:
Мы предоставляем полный спектр услуг, связанных с комплексным устойчивым развитием территории в Московской области. У нас работают лучшие специалисты России, которые помогут минимизировать финансовые и временные расходы, а также избежать различных ошибок при строительстве или другом разрешенном использовании земельных участков. Представляем интересы заказчика в судах и других уполномоченных органах, подготавливаем юридические заключения, взаимодействуем с проектными и экспертными организациями.
Курт что это такое генплан
(введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
1. Виды комплексного развития территории:
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
4. Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
5. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными частью 4 настоящей статьи.
6. При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
7. Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:
1) расположенные в границах такой территории земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также земельные участки, на которых расположены эти объекты, за исключением случаев согласования включения указанных земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства Российской Федерации предоставлены полномочия по распоряжению указанными земельными участками. Порядок данного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации;
2) земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными пунктом 2 части 2 настоящей статьи, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах;
3) земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
4) иные объекты недвижимого имущества, определенные Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
9. Правительством Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть определены объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории нежилой застройки.
10. Включение в границы территории, в отношении которой решение о ее комплексном развитии принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации муниципального образования, земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения в соответствии с документацией по планировке территории, земельных участков, на которых расположены такие объекты, не допускается, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. Включение в границы указанной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
11. Реализация комплексного развития территории по инициативе правообладателей осуществляется в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса.
Москва запускает первые проекты КУРТ: рискнуть или нет
Как работает КУРТ
Закон, в котором прописаны нормы о комплексном развитии территорий, полностью заработал с июля 2017-го. Сначала планировалось, что региональные власти возьмутся за развитие промышленных, упадочных территорий, которые поделены между множеством собственников. Такие участки — проблема для городов. Заброшенные заводы, кварталы старых бараков превращаются в «черные дыры» посреди современных «причесанных» районов.
В теории механизм КУРТ позволяет властям взять реновацию деградировавших кварталов в свои руки: спланировать развитие, привлечь инвестора и изъять землю у тех собственников, которые не готовы идти на компромисс. Однако на практике формулировки закона оказались такими общими, что понятие «деятельность КУРТ» можно отнести к любому строительству или реконструкции. (Об этом говорили в Высшей школе урбанистики от НИУ ВШЭ и Институте экономики города.)
В итоге формально первые примеры комплексного развития территорий уже есть. К примеру, в Подмосковье. Однако пока что договоры заключают по участкам, которые принадлежат одному или двум собственникам. Тогда как «по-настоящему» использовать механизм для редевелопмента сложных депрессивных территорий должны начать только в ближайшие месяцы.
Какие промзоны в Москве ждет редевелопмент
Первые проекты комплексного развития территорий в столице должны стартовать в этом году. Всего в Москве 47 зон КУРТ. Они находятся в 17 промзонах.
Комментарий эксперта
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Мы внимательно изучаем все 47 территорий, в том числе с точки зрения расположения рядом жилых кварталов, которые попадают под программу реновации. Пока что мы надеемся, что комплексным развитием займутся сами собственники. Первые проекты комплексного развития промзон мы планируем презентовать в первом квартале этого года».
Для отбора территорий КУРТ мэрия использовала четыре критерия: наличие аварийных объектов, самостроя, включение необходимой инфраструктуры в Адресную инвестиционную программу и соответствие земли видам разрешенного использования в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), рассказывал ранее первый замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Артемов.
Собственники участков в границах КУРТ должны будут самостоятельно разработать проект планировки территории. Если же они так и не договорятся, мэрия может ускорить процесс — принять решение о развитии территории. После этого государство получит право изымать землю у собственников и привлекать инвестора.
Город готов взять на себя создание инфраструктуры, если она учтена в Адресной инвестиционной программе. В ином случае инвесторы смогут получить городскую землю под инфраструктурные объекты без торгов. А при строительстве производственных зданий мэрия дает льготы на аренду участков, рассказывает Александр Прохоров.
Комментарий эксперта
Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы
«Я выделю две основные проблемы, с которыми город столкнулся при работе с механизмом комплексного развития.
Первая — это большое количество правообладателей объектов недвижимости, которые либо не хотят развиваться, либо не готовы взаимодействовать друг с другом для реализации хорошего комплексного проекта.
Вторая — это длительность процедуры. Если собственник сам не хочет развиваться, то для передачи этого права инвестору необходимо сначала дать собственнику еще шесть месяцев для подготовки документов, а уже потом провести конкурсную процедуру. В то же время такой механизм все же заставляет собственников иначе посмотреть на возможности, которые им предоставляет город, и инициировать проекты самостоятельно».
Отказаться невозможно
Собственники территорий, попавших в зону комплексного развития, не могут увильнуть от участия в проекте. По сути, у них есть два варианта действий — договориться с соседями и вместе инвестировать в редевелопмент или продать свой участок городу. При этом как в реальности будут оценивать стоимость недвижимости, пока непонятно. Зато у сторонних инвесторов есть возможность выбрать — ввязываться в проекты КУРТ или подождать первых реализованных проектов.
Пока что представить, как применяется закон о КУРТ, можно на примере Московской области. Меньше чем за год в регионе заключили 19 договоров о комплексном развитии территорий. Площадь указанных в них участков — больше 550 га. Проекты развивают в крупнейших городах региона: Подольске, Химках, Люберцах, Мытищах, Электростали, в Одинцовском муниципальном районе, сообщили в Министерстве жилищной политики Московской области.
Правда, в Подмосковье механизм комплексного развития используют не только для редевелопмента сложных участков. Зоны КУРТ «накрыли» почти все жилищные проекты региона. Договоры о комплексном развитии просто пришли на замену инвестиционным соглашениям с застройщиками.
Комментарий эксперта
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Если территорию «накрыли» зоной КУРТ, застройщик не имеет права отказаться от исполнения обязательств по договору. Точнее, если он отказывается, то не сможет на этом участке ничего построить, просто не получит разрешение на строительство. Даже при наличии ранее заключенных инвестиционных договоров по новому закону застройщик обязан перезаключить договор».
Нововведения затронули даже небольшие проекты, которые, казалось бы, не тянут по масштабу на «комплексные». К примеру, договор о КУРТ подписала ГК «АМДевелопмент». Компания строит малоэтажный квартал в поселке Нагорное, недалеко от Мытищ, площадью всего 16 тыс. кв. м.
Каковы условия договоров о развитии территорий
В Подмосковье договоры о комплексном развитии — трехсторонние. Владельцы участков заключают их с Министерством жилищной политики Московской области и муниципальными образованиями. Как правило, переговоры об условиях длятся от двух недель до трех месяцев, рассказывают девелоперы.
Министерство жилищной политики Московской области
«Договоры в обязательном порядке содержат графики строительства жилья и мероприятий по обеспечению опережающего проектирования, строительства, реконструкции объектов инфраструктуры».
Условия договоров у всех разные. «ЮИТ Московский регион» строит в Электростали детский сад, офис врача общей практики, пункт полиции, передает жилье обманутым дольщикам и соинвестирует в возведение школы. ГК «Самолет» дарит региону 10 тыс. кв. м жилья на госнужды, строит социальные объекты и дорогу, которая соединит Путилковское и Пятницкое шоссе, опережающим темпом. Область со своей стороны расширяет Путилковское шоссе и делает съезды с Пятницкого. Наконец, ФСК «Лидер» в Нагорном строит инженерные сети, дороги и передает землю под строительство школы и двух детских садов. Сами учреждения построят региональные власти.
Регионы не только порой соглашаются строить школы и детские сады или реконструировать дороги. Иногда администрация готова менять регламенты для участка в Правилах землепользования и застройки. Режим КУРТ позволяет гибко корректировать нормы в границах зоны. Так, Urban Group перед самым банкротством добилась послаблений для проекта «Солнечная система — 2» в Химках. Ограничение по высоте домов подняли с 17 до 25 этажей. Теперь проект достраивает Crocus Group.
Комментарий эксперта
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Процедура заключения договора не представляет особых сложностей, она хорошо отлажена. Проект документа рассматривают все задействованные в работе структурные подразделения органов государственной власти, и формируется редакция договора, устраивающая обе стороны. Обмен информацией осуществляется через региональный портал государственных услуг».
Подводные камни договоров КУРТ
Требования к девелоперам, социальная нагрузка на территориях комплексного развития не отличаются от привычных. Для жилой застройки в Москве это 54 места в детских садах и 124 места в школах на тысячу жителей. С новым механизмом договариваться с властями стало даже проще, говорят девелоперы.
Комментарий эксперта
Ольга Старостина, генеральный директор «ЮИТ Московский регион»
«Договор КУРТ, на мой взгляд, является более серьезным по сравнению, например, с инвестиционным соглашением. Обязательства инвесторов и власти по части объемов и сроков строительства закреплены законодательно. При этом допускается индивидуальный подход к развитию территории, у застройщика есть возможность реализовать свои идеи. А региональные власти, в свою очередь, могут контролировать сбалансированность застройки в области».
У КУРТ есть плюсы. Застройщик может вносить изменения в проект планировки без проведения общественных слушаний, что экономит время. А также попросить в аренду у государства участки, необходимые для реализации проекта. Это вполне реально, если такая земля есть, говорят застройщики.
Совет. Четко пропишите в договоре все обязательства его участников. Это позволяет оперативнее решать вопросы по проекту.
«Мы поняли, что нужно более детально формулировать обязательства всех участников договора и конкретные сроки их выполнения. Потому что невключение каких-то необходимых для ЖК решений может в дальнейшем тормозить бизнес-процессы и замедлять развитие проекта», — говорит Иван Бажин, руководитель проектов ФСК «Лидер».
Комментарий эксперта
Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити-XXI век»
«Основной плюс такого договора в том, что в отношении КУРТ есть свежее и определенное законодательное регулирование. С инвестиционными контрактами, которые часто заключались ранее, были сложности правоприменительного характера, хотя полностью несостоятельной эту практику признать нельзя. Теперь сторонам будет проще требовать друг от друга исполнения обязательств, если это потребуется».
Есть и минусы. Согласование проектов стало более трудоемким. Обычно владелец земли может просто получить градплан и разрешение на строительство. Но если земля «накрыта» КУРТ, придется обязательно разрабатывать проект планировки территории.
Кроме того, срыв сроков возведения зданий или инфраструктуры теперь может обернуться разрывом договора с администрацией и изъятием земли.
Комментарий эксперта
Александр Ермак, заместитель гендиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Самолет»
«Государство теперь может жестче контролировать процесс строительства, вплоть до изъятия земли. Эти меры должны стимулировать застройщика исполнять свои обязательства по договору».
Закон таит еще много сюрпризов. Например, если хотя бы один из владельцев земли в зоне КУРТ откажется от договора, то проект планировки всей территории тут же превратится в простую бумажку — станет недействительным.
Или еще пример: если регион передумает строить обещанную дорогу или школу, он сможет разорвать договор в одностороннем порядке. Тогда инвестору придется срочно искать деньги для строительства инфраструктуры самостоятельно. Гипотетически в этом случае с администрации можно будет взыскать убытки, говорят юристы. Однако девелоперы настроены скептически — взыскать что-то с государства на практике бывает проблематично.
Совет. Если в рамках проекта комплексного развития планируется изымать землю у собственников, включите в договор пункт о продлении срока соглашения. Из-за споров с владельцами участков процесс изъятия может затянуться. Это риск для финансовой модели проекта.
Риск заморозки развития территорий
Если собственники земли в зоне КУРТ так и не найдут общий язык с властью, есть риск, что развитие территории будет просто заморожено. Так уже произошло в Петербурге.
Комментарий эксперта
Леван Харазов, гендиректор компании «БКН-Проект», работающей над концепцией застройки территории КУРТ
«В Петербурге КУРТ — это более сложная и жесткая схема по сравнению с обычными инвестиционными соглашениями, которые «добровольно» подписывают инвесторы. Идея КУРТ воспринята в Смольном так: «Хотите строить? Тогда все за ваш счет. И еще на более жестких условиях». Между тем часто территории КУРТ — это поля, которые находятся на удалении от города. Требуются большие затраты на подведение магистральных сетей. Инвестиционная нагрузка выше, чем в «обычных» проектах. В итоге большинство зон КУРТ пребывают без развития».
Всего в городе 12 территорий КУРТ. В них вошли бывшие территории Фонда РЖС (теперь это АИЖК) на окраинах и промышленные территории ближе к центру. В частности, знаменитый завод «Красный треугольник», снабжавший российских, а потом советских граждан резиновыми галошами.
Администрация утвердила границы зон КУРТ по своему разумению, в одностороннем порядке, а теперь не горит желанием договариваться с собственниками, жалуются девелоперы. В городе за 1,5 года так и не приняли постановление, регламентирующее отношения бизнеса и чиновников.
Год назад пять компаний подали заявки на исключение своих территорий из границ КУРТ. Общая площадь их участков превышала 300 га, писало издание «Деловой Петербург». Убедить власти смогли только УК «Теорема» — компания сняла режим КУРТ с одной из двух своих территорий — и компания с московскими корнями Glorax Development. «С одной стороны, в Петербурге так и не приняли подзаконные регламенты. С другой — процедуры вовлечения в КУРТ территорий, на которых находится федеральное имущество — сложный процесс. Поэтому мы подали заявку на выход из зоны КУРТ», — поясняет Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
Фактически в Петербурге КУРТ стало способом заморозить инвестиционную активность на части участков, считает юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры». «Деятельности по КУРТ нет никакой. Концепция развития этих территорий отсутствует», — говорит Некрестьянов.
Комментарий эксперта
Дмитрий Некрестьянов, партнер бюро «Качкин и партнеры»
«Появление законодательства о КУРТ — это плюс для города, упрощение администрирования, а вот инвестору прилетает очень много минусов.
Первый минус — если территория попала в зону КУРТ, то пока не будет утвержден проект планировки, нельзя получить градплан участка и начать строить.
Второй минус — если в зону КУРТ включили территорию, принадлежащую одному собственнику, то закон могут использовать для остановки проекта. Градплан, необходимый для строительства, не выдают без проекта планировки. А ППТ у нас можно разрабатывать годами».
В администрации Петербурга не ответили на запрос РБК о территориях комплексного развития. В городе осенью сменился губернатор. Кадровые перестановки идут до сих пор. Однако в декабре председатель комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев заявил на встрече с застройщиками следующее: «Жилье можно строить там, где будет социальная инфраструктура. Надеюсь, с этим никто не спорит. А если так, у вас есть две прекрасных возможности — подождать, пока Адресная инвестиционная программа подойдет. Или принимать решение, как создавать социальную инфраструктуру для жилья, которое вы строите. Вы же захотели все сделать сами, ну так и делайте все сами».
Где пройдет первый аукцион на комплексное развитие территорий
До конца июня администрация Екатеринбурга объявит аукцион по развитию 20 га на берегу Исети, сообщил РБК заместитель главы города Алексей Бирюлин. Возможно, это будет первый в России проект комплексного развития территории по инициативе власти.
Пока предполагается, что инвестор будет осваивать территорию за свой счет. После подписания договора он сможет арендовать городскую землю под инфраструктуру. А администрация запустит изъятие участков у владельцев, не готовых присоединиться к проекту, рассказал Алексей Бирюлин.
Будущий аукцион — уже вторая попытка администрации провести реновацию района. В 2015 году территорию передали компании «Эфес». Девелопер планировал возвести жилой комплекс высотой 9–26 этажей с апарт-отелем, коммерческими объектами и стадионом. Для этого ему нужно было расселить несколько частных домов, писало издание 66.ru.
«Эфес» рассчитывал, что город построит мост через Исеть, который свяжет новый район с центром Екатеринбурга. Однако мост так и не появился. Из-за дефицита бюджета мэрия разорвала контракт с подрядчиком. В итоге встала и реновация.
Новый инвестор вряд ли повторит логическую ошибку «Эфеса». О строительстве моста больше речи нет. Проект отложили на неопределенный срок.