квартирография что это такое
Что такое квартирография?
Квартирография — это совокупность решений архитектурного, экономического и конструктивного плана, которые были выбраны при строительстве объекта. Также они имеют название «объемно-планировочные». Это определяет сочетание в здании квартир с различной площадью, планировкой, количеством комнат.
Перед началом строительства компания-застройщик проводит анализ спроса покупателей на те или иные квартиры. И, соответственно, квартиры, пользующиеся большей популярностью у потребителя, будут приоритетны при создании проекта и включены в него в большем количестве. Дополнительно при этом учитываются класс строящегося здания, инфраструктура района и его расположение.
География строительного района имеет основополагающую роль при разработке проекта, так как именно он определяет, какие квартиры, с каким количеством комнат и какого класса будут пользоваться здесь наивысшим спросом и, соответственно, быстрее продадутся. Но как бы то ни было, архитектурные решения не всегда позволяют построить здание из самых покупаемых квартир. То есть, технически невозможно скомпоновать здание только лишь из однокомнатных или двухкомнатных квартир.
Что же касается покупателей, то во время приобретения собственного жилья категорически не рекомендуется игнорировать квартирографию, потому что это основа экономической выгоды при покупке. Так, по совету некоторых специалистов, не рекомендуется выбирать себе жилье в здании, где наличие квартир-студий составляет 90 и более процентов. Плюс в здании вместе с малогабаритным жильем должно быть не менее 30 % двух- и трехкомнатных квартир. Рекомендуют всегда обращать внимание на количество квартир на одной лестничной клетке. Компоновка здания студиями или однокомнатными приводит к большому количеству квартир на одном этаже. Это стоит учитывать при покупке жилья, отличного от класса эконом.
При выборе жилья более комфортного класса стоит обратить внимание на те новостройки, в которых количество квартир, разных по площади, на одном этаже не превышает семи.
Тенденцию спроса на различные виды жилья лучшим образом можно отследить в кризисные периоды.
Тогда картина представлена большим количеством малогабаритных квартир. Но тем не менее, застройщики предусматривают периоды, когда кризис начнет спадать, и закладывают в проект быстроразбираемые межквартирные перегородки, с тем расчетом, что при выкупе собственником соседней квартиры «однушка» легко переделывается в «двушку» без технических потерь здания.
Квартирография что это такое
Слово «квартирография» часто звучит в связи с реализацией программы реновации. Однако мало кто знает, что означает это понятие и как оно учитывается при строительстве. Разбираемся в общей терминологии и отвечаем на популярные вопросы жителей.
Помните мультфильм, которым начиналась комедия «Ирония судьбы, или С легким паром!»? Эти бодро шагающие по климатическим зонам страны безликие одинаковые многоэтажки? Сюжет 40-летней давности довольно метко иллюстрирует концепцию усредненной модели жизни для усредненного новосела, которой на протяжении десятилетий руководствовались отечественные строительные институты. Массовые «панельки» строились без учета особенностей города, его района, предполагаемого состава проживающих.
Это было удобно, а главное – дешево. Но времена такой застройки давно прошли. Нынешнее монолитное строительство обладает гораздо большими возможностями в части индивидуализации новостроек. Уже на стадии разработки технического задания на проектирование жилого дома учитывается КВАРТИРОГРАФИЯ будущего объекта. Что же это такое? И почему об этом важно знать жителям столицы, участвующим в программе реновации жилья?
Что такое квартирография?
Почему это слово часто употребляют в контексте реновации?
Реновация – очень сложный и многогранный процесс. В переселении участвуют более миллиона человек. И необходимо принять во внимание важные потребности будущих жильцов новостроек и сложившиеся характеристики районов, где будут располагаться реновационные дома. Необходима «тонкая настройка», учет соответствия квартирографии домов-участников и квартирографии многоквартирных домов, предлагаемых для переселения при реализации программы реновации. Поэтому квартирография новостроек чрезвычайно важна и играет свою роль при определении «волн» переселения.
Квартирография в реновации и коммерческой застройке делается по-разному?
Квартирография в реновации – это «высокое искусство» в области проектирования и строительства. Все организации, участвующие в программе, максимально квалифицированы в этой сфере.
Для коммерческой застройки же важнее всего экономический фактор. Проще говоря, строится то, что можно выгодно и быстро продать. Застройщик проводит анализ спроса покупателей и разрабатывает квартирографию на основе полученных данных. Если новостройка вырастет в престижном, «дорогом» районе, вряд ли большую часть квартир в ней будут составлять маленькие однушки эконом-класса. Это невыгодно для застройщика. И наоборот – на рабочей окраине не возведут дом, где будут преобладать двухуровневые пятикомнатные хоромы, ведь продать такое жилье будет практически нереально.
Если коммерческий застройщик действует на свой страх и риск (точно предсказать спрос задолго до начала продаж – невозможно), то в реновации все известно заранее. Но это не делает процесс проще, так как реновационные строительные площадки, в основном, располагаются в старых, обжитых районах, где возможностей для маневра не так уж много. По факту, квартирография в реновации – это «высокое искусство» в области проектирования и строительства. Все организации, участвующие в программе, высоко квалифицированы в этой сфере.
Учитывает ли «реновационная» квартирография дополнительный резерв квартир?
Конечно. В квартирографию каждого проектируемого Фондом реновации дома закладывается объем дополнительных квартир, которые в дальнейшем предлагаются переезжающим в дом жителям для реализации права на докупку. Подробности по теме докупки можно прочитать здесь.
Кроме того, обязательно учитывается необходимость обеспечить отдельными квартирами жителей коммуналок.
Нет. Город не планирует продавать третьим лицам квартиры в домах, построенных по программе реновации. Недавно руководитель Стройкомплекса г. Москвы Андрей Бочкарев давал пояснения по этому вопросу. Прочитать его интервью, где, в частности, обсуждался и этот вопрос, можно здесь.
Автор текста: информационная служба сайта Фонда реновации.
Жизненный цикл локации: квартирография как важная составляющая успешных продаж
Воплощая свои проекты, девелоперы используют различные подходы к квартирографии. Один из них заключается в том, что компании меняют планировочные решения с появлением новых очередей. Первые ЖК, как правило, предназначены для тех покупателей, у которых меньше денег и скромнее запросы, и поэтому в домах лидируют студии и «однушки». Затем, по мере появления объектов инфраструктуры и развития жизненного цикла первых покупателей, в следующих корпусах появляются «двушки», «трёшки» и т. д. Другой подход состоит в том, что застройщики сразу предлагают людям просторное и комфортное жильё, однако появления дорог, садиков и магазинов жильцам придётся подождать.
Какой же из этих подходов практикуют петербургские девелоперы? Как особенности локации влияют на «нарезку» квартир? И на каком месте в рейтинге ключевых параметров успешных продаж находится квартирография? Эти и другие вопросы «Разумная Недвижимость» задала профессиональным участникам рынка.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:
Все новостройки Компании Л1 распложены в обжитых городских локациях, поэтому в новостройках планировочные решения не зависят от очерёдности строительства. Различия есть по классам новостроек. Так, в проектах сегмента комфорт представлены студии, одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры с функциональными планировками, позволяющими рационально использовать каждый метр площади. Есть и нестандартные варианты: например, в ЖК «Маршал» представлены Супер-РИАЛы. Это студии площадью до 43 кв. м с двумя окнами. Подобное жильё при необходимости можно трансформировать в однокомнатную квартиру.
В новостройках высокого ценового сегмента можно найти жильё нестандартного формата: двухуровневое, с террасами, зимними садами. В подобных проектах квартирография может отличаться в зависимости от расположения корпуса. Например, в ЖК «Премьер Палас», расположенном в Петроградском районе на набережной Адмирала Лазарева, самые престижные квартиры представлены в корпусах – «лодочках», стоящих непосредственно на берегу Малой Невки. Здесь можно найти двухуровневые видовые пентхаусы с собственными бассейнами на эксплуатируемой кровле. В домах, находящихся в глубине двора, подобных вариантов нет, там преобладают одно- и трёхкомнатные квартиры стандартной планировки, зато есть варианты с зимними садами.
Руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре:
Расположение, стоимость, планировка квартиры – это те параметры, на которые покупатели смотрят в первую очередь. Часто клиенты обращают внимание на количество квартир на этаже, однако общую квартирографию оценивают немногие.
«Нарезка» зачастую определяется не этапом вывода очереди, а локацией проекта и его классом. Понятно, что в высоком ценовом сегменте и в престижных районах города нет студий в 20 кв. м, небольшое количество квартир на этаже, планировки просторные, представлены многокомнатные варианты, необычные форматы жилья с эркерами, террасами, каминами и так далее. Чем бюджетнее локация, тем больше малогабаритных квартир.
В комплексных проектах повышение классности дома по мере вывода новых очередей может быть связано как с тем, что в квартале уже начинает формироваться необходимая инфраструктура, так и, например, с более выгодными пятнами под застройку – ближе к метро, транспортным развязкам, объектам инфраструктуры, зелёным зонам. Соответственно, снижение классности может произойти по той же причине – большее удаление от инфраструктуры.
В любом случае, выбор квартирографии не должен влиять на базовый комфорт проживания в доме. И сегодня мы, к счастью, уходим от домов-«ульев» с несколькими десятками студий на этаже и низкой шумоизоляцией. Такая квартирография отпугнёт большинство покупателей, опыт показал неликвидность подобных проектов.
Начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева:
В настоящий момент ГК «КВС» занимается развитием двух объектов комплексного освоения территорий во Всеволожском районе Ленинградской области: микрорайона «Ясно.Янино» в поселке Янино и ЖК «Новое Сертолово» недалеко от города Сертолово.
ГК «КВС» ещё на стадии проектирования заботится о создании в своих объектах комфортной жилой среды. Компания внимательно изучает спрос в каждой локации – как с точки зрения предпочтений покупателей по типам квартир и качеству планировочных решений, так и с точки зрения инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания. Обе эти составляющие важны для успешной реализации проекта и создания востребованного продукта.
В микрорайонах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» представлены квартиры для разных типов домохозяйств: от студий до четырёхкомнатных. При этом застройщик активно развивает необходимую инфраструктуру.
Так, в ЖК «Ясно. Янино», помимо расположенных во дворах детских игровых площадок, зон отдыха старшего населения и площадок для занятия спортом на свежем воздухе, установлена беседка буккросинга, где жители могут обмениваться книгами и читать на свежем воздухе. Здесь работает детский развивающий центр «Цветы жизни», продлён маршрут общественного транспорта № 801А от станции метро «Проспект Большевиков». В ближайшее время запланировано открытие двух медицинских центров (детского и взрослого), врачи в которых будут принимать по полисам ОМС.
В микрорайоне «Новое Сертолово», кроме благоустройства территории и оборудования детских игровых и спортивных площадок, компания уже построила детский сад, который успешно функционирует, поспособствовала установке нового светофора для безопасности жителей при переходе дороги. С каждой новой очередью застройщик продолжает благоустраивать территорию своих комплексов и развивать инфраструктуру. Как правило, если каких-то объектов инфраструктуры не хватает, ГК «КВС» находит арендаторов, которые будут интересны населению комплекса.
ГК «КВС» применяет комплексный подход при создании не только масштабных проектов, но и точечных. Здесь также изучается спрос в конкретной локации – и в разрезе планировочных решений, и относительно потребностей жителей в объектах инфраструктуры. Застройщик обеспечивает своих жителей всем необходимым: парковочными местами, зелёными зонами, детскими и спортивными площадками, торговой инфраструктурой.
Руководитель проектов компании «Мастер Девелопмент» Александра Королёва:
Квартирография проекта – один из ключевых критериев, определяющих успех в продажах, а именно объём и динамику поглощения предлагаемого жилого продукта. Правильная квартирография даёт возможность составить достойную конкуренцию. При разработке квартирографии учитываются текущие предпочтения целевой аудитории, прогнозируется развитие, анализируется конъюнктура рынка.
При этом очевидно, что есть два различных подхода к квартирографии. Так, часть застройщиков стремится постоянно придумывать новые планировочные решения, искать успешные планировки. В проекте «Мастер Серебристый», например, есть уникальная возможность в случае необходимости объединить в одну квартиру две соседние, что удобно при потребности сначала поселить одну большую семью в одну квартиру, а в будущем (например, по мере вырастания детей) – разбить на две отдельные.
Другие застройщики, изначально найдя «свой продукт», тиражируют его, подходя к вопросу «нарезки» квартир исключительно с коммерческой точки зрения в данный момент времени.
С тезисом о том, что в первую очередь застройщик стремится делать упор на малогабаритное жильё («однушки» и студии), не могу согласиться. Всё определяется характеристиками конкретной локации, проекта и задачами, целями девелопера. Иногда, наоборот, в рамках развития квартального проекта или КОТ идёт поэтапный переход от квартир комфорт-класса к жилью попроще.
Директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв:
В первых трёх очередях проекта «Новоселье: городские кварталы» превалировали студии и «однушки». Это связано с тем, что большинство покупателей представляли молодые семьи без детей, покупающие первое жильё, или старшее поколение, перебирающееся в более экологичное и спокойное место. Так, в квартале «Гамма» из 450 квартир только 48 – «двушки». При этом для удобства молодых покупателей, стремящихся к увеличению состава семьи, большинство «двушек» были представлены в евроформате, позволяющим обыгрывать пространство квартиры под меняющиеся потребности домохозяйства.
Однако, по мере развития самой локации, с появлением двух действующих садиков и планируемой к сдаче в конце 2019 года школы, проект «Новоселье: Городские кварталы» становится всё более привлекательным для семей с другим составом. Именно под эту прослойку спроса мы планируем в 2019 году запустить в продажу малоэтажный комплекс комфорт-класса «Эта». Проект предполагает строительство 267 квартир. Здесь уже запланированы трёх- и даже четырёхкомнатные квартиры.
Таким образом, по мере развития внутриквартальной инфраструктуры идут и изменения в покупательском спросе, появляются новые потенциальные интересанты. И задача застройщика в своём подходе к квартирографии – «сыграть на опережение» и поймать начало этой волны. Это не значит, что в последующих очередях не будет малогабаритного жилья. Так, в 8-й очереди проекта в квартале «Уютный» комфорт-класса, запуск которого планируется на сентябрь 2019 года, большой процент будут составлять студии и однокомнатные квартиры, так как спрос на первое жильё по-прежнему остается высоким. Другое дело, что локация уже «доросла» до жилья комфорт-класса, тогда как первые очереди скорее отвечали требованиям масс-сегмента.
Статья входит в тему месяца «Жизненный цикл локации «
Современная квартирография: что важно знать покупателю
Хотите узнать, какие люди поселятся по соседству с вами и будут ли среди жильцов квартиранты? Поинтересуйтесь перед покупкой, сколько в доме студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Кроме того, соотношение количества «однушек» и студий к числу более просторных квартир является одним из основных признаков при классификации жилой недвижимости.
Эту пропорцию, а также метраж жилых помещений и тип планировок застройщик определяет при расчете будущей выгоды от продажи недвижимости. Квартирография рассчитывается на этапе проектирования с учетом потенциального спроса, который зависит от экономического положения в регионе, расположения объекта и других факторов.
Роль студий в современной квартирографии
В конце нулевых годов на первичном рынке увеличилось количество квартир метражом менее 28 кв. м. Так застройщики ответили на снижение платежеспособного спроса. Уменьшение метража позволило снизить стоимость жилья, и этим увеличить его доступность.
Малогабаритные квартиры приобретались либо людьми с ограниченным бюджетом, либо с инвестиционными целями, для последующей сдачи. Поэтому в студиях высока ротация жильцов. Арендаторы меняются, а люди, которые покупали квартиры для себя, находят возможность улучшить условия и переезжают в более просторное жилье.
Сейчас студии включаются только в квартирографию новостроек уровня «эконом», реже «комфорт», расположенных на окраинах Санкт-Петербурга и в прилегающих к городу районах Ленобласти.
Куда смещается спрос
Развитие ипотечного кредитования и увеличение доступности жилищных займов создали новый тренд. Теперь покупатели ориентируются не столько на доступность, сколько на комфорт, поэтому большим спросом стали пользоваться полноценные однокомнатные, а также квартиры с большим количеством комнат для семейного проживания.
Девелоперы прочувствовали конъюнктуру, и теперь в некоторых новостройках комфорт-класса, например, в ЖК «Цивилизация» от ООО «ЛСР. Недвижимость — СЗ» совсем нет студий, а двухкомнатных квартир больше, чем «однушек». Такое соотношение наблюдается и в других новых проектах уровня «масс-маркет», расположенных в черте КАД.
Вы можете посмотреть несколько типов планировок в ЖК «Цивилизация» :
Метраж — признак, определяющий класс недвижимости
Площадь является отсекающим критерием при классификации объекта недвижимости. Вот как выглядит единая методика определения класса жилых новостроек по потребительскому качеству по версии главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника.
Тайны квартирографии
Когда покупатели выбирают квартиру в строящемся здании, они всегда обращают внимание на инфраструктуру района, надежность компании-подрядчика и, конечно, на стоимость жилья. О таком важном параметре, как квартирография, как правило, забывают, а чаще всего просто не знают, как много он может рассказать о будущем доме.
Что такое квартирография?
Это комплекс объемно-планировочных — архитектурных, конструктивных, экономических — решений, выбранных при строительстве. Другими словами, квартирографию жилого дома определяет соотношение квартир различной комнатности, их площадь и выбранные планировочные решения.
Вплоть до начала девяностых годов XX века, когда жилье распределялось или государством, или кооперативом, архитекторам не нужно было задумываться об успешных продажах и спросе, а следовательно, и об удачных планировочных решениях здания. Серийное строительство быстро и при минимальных затратах обеспечило перенаселенную столицу жильем — типовыми малогабаритными квартирами с низкими потолками и шестиметровыми кухнями.
В конце XX века реализация недвижимости стала задачей бизнеса — компаний-застройщиков, поэтому значительное время работы над проектом теперь отводится под планирование грамотной квартирографии.
С точки зрения застройщика
Застройщик на основе анализа рынка решает, какие квартиры будут пользоваться популярностью у покупателя и сколько студий, «однушек» и «двушек» включить в проект, чтобы они были максимально быстро реализованы. При этом учитываются такие факторы, как расположение будущего объекта, социальная картина района, класс новостройки.
Какие еще параметры определяют архитектурно-планировочные решения на объекте, рассказывает коммерческий директор компании CapitalGroup, девелопера проекта ЖК «Позитив», Алексей Белоусов:
«География играет наиболее важную роль при планировании квартирографии будущего здания. В пределах транспортного кольца Москвы, где традиционно проживают наиболее обеспеченные категории населения, востребованы двух- и трехкомнатные квартиры. Доля спроса на многокомнатные квартиры здесь также выше, нежели в других столичных локациях. Поэтому соотношение квартир в новостройках центра соответствующее: количество однокомнатных квартир не превышает 25%, двух- и трехкомнатных квартир в совокупности составляет до 65%, доля многокомнатных квартир — около 10%.
Если говорить о новомосковских территориях, где представлена в основном недвижимость класса „комфорт“, квартирография жилья здесь меняется в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Доля однокомнатных квартир и студий на рынке Новой Москвы возрастает до 50%, а вкупе с двухкомнатными доходит до 80–90%.
В период кризиса спрос на квартиры с большой площадью закономерно падает, и многокомнатное жилье преимущественно стараются исключить из проекта, как более рискованный для реализации формат, или снизить его долю до 2–5% от общего числа квартир».
Девелоперы не могут позволить себе учитывать один только спрос и тенденции рынка: при строительстве жилых зданий необходимо принимать во внимание многочисленные строительные нормы. Поэтому, даже если рынок жилья в данный момент диктует нам минимальную комнатность квартир на объекте, исключительно из «однушек» здание сконструировать не получится. Если это, конечно, не апартаменты, которым нежилой статус позволяет многое.
Что до «классического» жилья, в соответствии с минимальными стандартами освещенности в одно- и двухкомнатных квартирах должно быть по окну в каждом помещении, и наиболее показательный пример подобных объектов, представленных лишь «однушками» и «двушками», — гостиницы с вытянутыми коридорами, по обе стороны от которых располагаются жилые помещения. В жилом здании комфорт-класса невозможно реализовать такую схему, архитекторы обязательно разбавляют «однушки» с «двушками» трехкомнатными квартирами.
С точки зрения покупателя
Квартирография, учитывающая множественные экономические и социальные факторы, определяет важнейшие параметры будущего здания, и ее оценкой точно не стоит пренебрегать при покупке квартиры.
Приобретая однокомнатную квартиру, лучше не выбирать объект, представленный на 90% студиями и «однушками». В зданиях, помимо малогабаритного жилья, должно быть в среднем 30% двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Индикатором класса новостройки в данном случае может служить количество квартир на одной лестничной клетке: если квартирография представлена в основном студиями и «однушками», это неизбежно ведет к большому количеству квартир на лестничной клетке — явный признак уровня «эконом».
Если вы ориентируетесь на жилье комфорт-класса, присматривайтесь к таким новостройкам, где на одной лестничной клетке размещаются 6-7 квартир различной площади. Подобную конфигурацию, к примеру, можно увидеть в жилом комплексе «Позитив» в Новой Москве. Кроме того, застройщики «Позитива» предложили интересные с точки зрения квартирографии планировочные решения: в доме большой выбор планировок для квартир одной и той же площади.
В период кризиса квартирография предельно ясно отражает тенденцию рынка: появляется больше объектов жилой недвижимости с меньшей комнатностью. Но архитекторы знают, что рано или поздно экономический спад сменяется подъемом, и тогда многим семьям захочется улучшить жилищную ситуацию. Именно поэтому на многих объектах предусмотрена возможность расширения за счет «пограничных» метров: перегородки между студиями или «однушками» сделаны таким образом, что соседние квартиры можно выкупить и объединить. Так что, покупая студию, имеет смысл поинтересоваться, существует ли несущая стена между выбранной квартирой и соседней.
Тенденция рынка
При этом будущие жильцы выбирают квартиры с наиболее эффективными метрами, и если раньше в отдельно взятой новостройке было ограниченное число планировочных решений, то сейчас застройщики стараются охватить интересы как можно более широких слоев населения, предлагая свыше пяти различных вариантов планировок одной и той же площади.
Сегодня достаточно сложно продать квадратный метр, если за ним не стоит продуманная квартирография, учитывающая динамику спроса на один-два года вперед. Первое, на что покупатель обращает внимание, — это бюджет покупки, затем инфраструктура. Но третьим фактором, влияющим на принятие решение, становятся планировочные решения, предлагающие больший комфорт при меньшей площади. Поэтому сегодня, когда основной проблемой застройщика становится реализация уже построенного жилья, квартирографии уделяют все больше и больше внимания.