квартиры подорожали что делать
Ипотека растет, квартиры дорожают: что делать покупателю недвижимости?
Хотел купить квартиру за 5 млн рублей, но решил подождать, пока цены снизятся, и в итоге купил за 7,5 млн рублей. Такие истории в 2021-м не редкость. И главный вопрос всех потенциальных покупателей недвижимости в преддверии Нового года: что делать? Ждать, покупать или держать деньги на депозите? Разбираем ситуацию на рынке и даем несколько дельных советов.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня
Весь этот год мы писали о том, что рынок перегрет и не прекращает расти. Результатом такого положения вещей стал суммарный рост стоимости жилья с начала пандемии на 39% и примерно на 24%, по нашим данным, за 2021 год.
Но так не может продолжаться бесконечно. Сейчас покупательская способность населения снизилась. Реальные доходы, которыми располагает население, становятся меньше.
Цены же за квадратные метры добрались до небывалых высот и начинают стабилизироваться. И в этом хорошая новость.
Плохая новость в том, что, по результатам расчетов аналитиков Банка России, льготных или более комфортных условий по ипотеке не стоит ожидать как минимум до 2025 года. Они возможны только в наиболее нуждающихся регионах. Итог: доступной ипотеки больше не будет.
Еще один момент: число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов тоже хотят ограничить. При этом девелоперы продолжают строить и будут строить примерно в 1,5 раза больше, чем смогут купить люди, которым начнут выдавать ограниченный объем ипотеки, да к тому же на «нельготных» условиях. Объемы жилья, вводимого в эксплуатацию в России, растут ежемесячно.
Между тем Банк России рекомендовал выдачу только 0,5 млн кредитов ежегодно до 2025 года (иначе к 2030 году, по мнению аналитиков, возможно резкое падение спроса и крах рынка). А такой объем ипотеки сформирует спрос лишь на 27 млн кв. м вместо 42 млн кв. м, которые ежегодно строятся. Что это значит для покупателя недвижимости? Цены на новостройки перестанут ползти вверх, однако они не станут заметно доступнее для тех, кто рассчитывал на ипотеку.
Все это происходит в условиях постоянно растущей во всем мире инфляции. В Америке она достигла рекордных показателей, которых не было уже почти 20 лет. В России она также плохо поддается регулированию и составляет сегодня более 8%.
Вывод: спрос на новостройки снизится, застройщики пойдут на акции, компромиссы и скидки. Однако официальные цены на недвижимость снижаться не будут. Удорожание себестоимости стройки и инфляция сделают свое дело.
Что делать покупателю
Несмотря на сложившуюся ситуацию со снижением доступности жилья, мы ожидаем, что в декабре будут пиковые показатели спроса на квартиры, как это всегда бывает в последний месяц года. Люди будут покупать по тем ценам и на тех условиях, что сегодня есть, так как в следующем году дешевле не будет, это уже очевидно. Спрос в разных районах крупных городов можно будет мониторить.
А что будет?
Рынок будет стабилизироваться, темпы роста войдут в норму и будут идти «в ногу» с инфляцией. То есть стремительного роста цен больше не будет, но рост останется.
Что делать, зная все эти данные, тем, кто планировал покупать жилье?
Вот несколько советов:
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
Лидеры рынка недвижимости обсудили ключевые события 2021-го
Об этом говорили ПИК, «Самолет», ЕРЗ, ЦИАН, «Дом.РФ», Knight Frank, GMK, ВТБ и другие участники девелоперского рынка — они поделились итогами года и сделали прогнозы на следующий в прямом эфире конференции GMKTalks. Мероприятие состоялось в Москве, 16 декабря, онлайн-трансляцию посмотрело уже порядка 2 тыс. зрителей из разных городов и стран (от Сан-Франциско до Иркутска).
Прогнозы превзошли ожидания
ЕРЗ.РФ представил результаты опроса застройщиков России, проведенного совместно с консалтинговым агентством GMK.
Так, в прошлом году девелоперы считали главным позитивным событием госпрограмму льготной ипотеки, а в этот раз на первый план вышла ипотека семейная. В вопросе о негативных событиях участники сошлись в едином мнении: коронавирус больше не имеет сильного влияния на сферу девелопмента, на первые места вышли рост цен на стройматериалы, дефицит рабочих и повышение ключевой ставки.
Кирилл Холопик, генеральный директор Единого ресурса застройщиков, отметил, что если в прогнозах на ставку по ипотеке застройщики угадали (в начале года опрос показал, что средняя ожидаемая ставка составит 6–7%, в итоге она достигает, по данным ЕРЗ.РФ, 7–8%), то в оценках роста цен на жилье ошиблись, и серьезно: в январском опросе застройщики предположили, что жилье подорожает на 5–10%, а в итоге аналитика ЕРЗ показала рост на целых 26,8%.
Девелоперы видят перспективы в ИЖС и малоэтажке
Один из трендов года, который уверенно переходит на 2022-й, — интерес застройщиков к сегменту ИЖС и малоэтажки. Об этом, в частности, заявил Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам и член совета директоров ГК «ПИК»: «Мы видим потенциал в этом сегменте. Люди, проведя столько времени у себя дома, изучили свое жилье настолько хорошо, что поняли, что им нужно поменять, куда переехать. Многие захотели переехать за город. Останавливает только то, что там отсутствует инфраструктура, к которой все привыкли в городе». На обеспеченное инфраструктурой загородное жилье ПИК как раз и делает ставку.
Перспективы в малоэтажном строительстве обозначил Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «Дом.РФ»: «У нас многие проекты КРТ связаны с малоэтажной застройкой. Мы все больше пытаемся протестировать проекты, где будет комбинация ИЖС и малоэтажки. Уже на пяти участках мы разработали микс-модели на основе этой концепции».
«Ренессанс рынка загородной недвижимости» — так обозначили ситуацию в Knight Frank. Консалтинговая компания видит тренд в создании поселков с курортно-рекреационной инфраструктурой.
Ипотека: повышение ставки не приговор
Рынок готовится в очередному повышению ключевой ставки — и за ней к повышению ставок по ипотеке. «2021 год был фантастически хорош для банковского рынка, на 30% больше продали ипотеки, чем в прошлом году», — отметила Ирина Качурина, вице-президент ВТБ. Продолжится ли эта приятная тенденция? Эксперт считает, что, пока ставка не достигла 10%, покупатели недвижимости относятся к ней лояльно, а если она становится двузначной (что, возможно, и произойдет в 2022-м), это может стать барьером для клиентов. Ирина Качурина посоветовала застройщикам снижать ставку с помощью субсидий, эксроу-дисконта, выхода на зарплатную базу банка.
Продукт-2022: жилье под ключ
Спросом будет пользоваться готовое к проживанию жилье, считают лидеры рынка. «Полуфабрикаты» становятся все менее востребованными на рынке. Поэтому квартиры, которые будут готовы к тому, чтобы остаться в ней жить в день получения ключей, наверное, станут самыми востребованными и самыми популярными в ближайшие несколько лет», — сказал Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет». Компания собирается запустить множество новых продуктов, которые помогут максимально освободить клиентов от хлопот с новой квартирой, от цифровых сервисов до «автомобиля в ипотеку».
Угроза-2022: нехватка кадров в строительной отрасли
Главной проблемой следующего года может стать ситуация с кадрами на рынке недвижимости. Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK, назвал ее угрожающей: «Не хватает топ-менеджеров, не хватает линейного персонала, мидл-менеджмента, не хватает людей обычных строительных профессий. При этом объемы ввода растут, ценники растут, а делать это некому. И поэтому иногда выполнение в стройке очень и очень запаздывает и не успевает за финансовыми потоками», — подчеркнул эксперт, добавив, что следующую конференцию GMKTalks собираются посвятить именно этому вопросу.
Мнение: сейчас лучше не инвестировать в жилую недвижимость
Этот текст — комментарий читательницы. Вы тоже можете поделиться своим мнением: напишите развернутый комментарий или пост в Сообщество.
Сейчас рынок жилой недвижимости в Москве перекуплен — не нужно туда лезть.
Хотите инвестировать несколько миллионов — либо открывайте вклады, либо покупайте коммерческую недвижимость, если не хотите разбираться в фондовом рынке. Но если разберетесь, то как минимум 10% годовых на дивидендах и росте акций вы сможете себе обеспечить.
Однушки, студии — это самый настоящий геморрой. Коммерческие помещения — вариант получше, могу посоветовать обратиться к хорошему агенту либо найти объекты самостоятельно. Например, сейчас востребованы склады в связи с популярностью направления электронной коммерции. Даже с арендаторами можете приобрести — либо взять объект побольше и поделить его на несколько офисов.
Потом, когда цены упадут и закончится коронавирусное безумие, можно попробовать приобрести жилую недвижимость и сдавать посуточно или на длительный срок. Еще есть вариант купить недвижку на аукционах по банкротству, но могут быть подводные камни в виде прописанных жильцов или неузаконенной перепланировки, а также придется потратиться на ремонт. Вкладываться в котлованы не советую: сейчас нестабильная обстановка.
Лучший вариант — диверсифицировать свой капитал, потратить часть денег на коммерческую недвижимость, а остаток положить на вклад. Ради интереса можете оставить себе сумму, которую не боитесь потерять, и попробовать освоить торговлю на бирже и инвестиции, в том числе ИИС и дивидендные акции. В любом случае вам придется проконсультироваться с кем-то или обучиться самостоятельно: не существует волшебной кнопки «бабло», а жилая недвижимость сейчас — худший вариант.
Мнения. Читатели делятся мыслями на любую тему
Roman, там в начале все четко описано — комментарий читательницы. Текст вырван из контекста, очевидно же.
каждый аналитик с дивана без образования и опыта может рассказать своё очень важное мнение
Anton, спасибо за ссылку, но я знаю (и очень надеюсь), что мое мнение никому особо не нужно 😄
Очень неожиданно, что мой комментарий стал таким обсуждаемым, поэтому хотелось бы разложить по полочкам написанное мною. Начнем с того, что комментарий был к посту женщины с капиталом 10 млн., она спрашивала у читателей, куда можно вложиться, но без рисков (т.е. никакой крипты, бизнеса и т.д.). Ее идеей было продать свою вторую квартиру и купить однушки/студии и сдавать. Совет открыть вклад был дан с учетом того, что человек не планировал разбираться в инструментах инвестирования, а не потому что в них не разбираюсь я.
Первое, с чего я бы хотела начать, это цены. В Москве сейчас меньше, чем за 7 миллионов не купить однушку. Студии есть, но убитые, и даже 2 такие студии на 10 миллионов не купить, потому что понадобится немало средств вложить в ремонт. И если и вкладываться, то в коммерческую недвижимость, которая будет востребована, если находится в хорошем месте (именно поэтому я посоветовала обратиться к агенту). Я также видела комментарии о том, что это слишком дорого, что 10 миллионов не хватит на склад. Нет, такая недвижимость есть, а спрос на нее обеспечивает развитие екоммерц, дарксторов (тот же Самокат, у них небольшой метраж склада), в конце концов, многие сейчас открывают пункты выдачи для маркетплейсов, просто нужно понимать, для чего вы планируете приобрести коммерческую недвижимость, и кто в ней будет заходиться. Также я повторюсь, в комментариях к тому же посту я писала о том, что существуют другие способы вложиться в коммерческую недвижимость: это ЗПИФы. Порог входа от 1 500 000 р. Есть еще такой альтернативный инструмент инвестиций в жилую недвижимость, как апартаменты, тоже можно приобрести паи и получать прибыль.
Второе: рост цен искусственный. Рост цен на рынке недвижимости в первую очередь был вызван взрывом покупательского спроса на новостройки после появления льготной ипотеки, и те люди, которые приобрели такую недвижимость в 2020 году, очень даже выиграли в цене, и сейчас могут сидеть и хвастаться, как их квартирка выросла в цене на 30% (только не учитывая, что по текущим ценам они все равно квартиру не продадут, либо продадут, заплатив огромные налоги). Естественно, те, кто владеют квартирами (вторичкой), начали выставлять их на продажу по такой цене, по которой жадные застройщики продавали свои новостройки, чтобы получить побольше прибыли от людей, взявших льготную ипотеку. Растут цены у застройщиков, растут цены на циане и авито вслед за ними, это ничем абсолютно не обеспечено. При этом покупательский спрос идет на спад, особенно после сворачивания программы льготной ипотеки. А застройщики сейчас делают скрытые скидки на свои нереализованные квартиры. К чему это приведет, я говорить не могу, но по законам рынка, скорее всего, к снижению цен на недвижимость в ближайшем будущем, если государство не будет предпринимать меры для поддержки рынка недвижимости.
Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас
Почему выросли ипотечные ставки
Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.
«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.
Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.
Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.
По данным «Дом.РФ», в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).
Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.
Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку
Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.
На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.
«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.
На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.
«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.
Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.
«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».
Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.
Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.
Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.
«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»