коммерческая недвижимость что означает
Не жильем единым: как инвестировать в коммерческую недвижимость
На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.
Офисы для инвестиций
«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.
Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.
Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?
На что обратить внимание начинающему инвестору:
Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.
Первые ласточки
По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.
«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.
Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.
Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.
В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.
Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.
Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.
STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
Что такое коммерческая недвижимость
Прежде чем вкладывать капитал в недвижимость, инвестор должен сначала определить, какой тип недвижимости позволит ему приумножить свои сбережения. Альтернативой покупке квартиры может стать вложение в коммерческую недвижимость. Мы объясняем, что такое коммерческая недвижимость и почему она вам должна быть интересна.
Как понимать термин «коммерческая недвижимость»
Нет смысла находить определение коммерческой недвижимости в регламенте. Так что же такое свойство? Эти типы недвижимости подходят для ведения бизнеса. Для любой коммерческой недвижимости характерно то, что:
Где можно арендовать коммерческую недвижимость
New Life Group — лидер рынка в сфере коммерческой недвижимости. Компания предлагает полный спектр услуг в области аренды офисных и коммерческих помещений, складских и производственных помещений.
В базе объектов более десятка лучших предложений в шаговой доступности от метро, самые выгодные условия сотрудничества и беспрецедентные ставки аренды, а также квалифицированный персонал и гибкая ценовая политика.
Типы коммерческой недвижимости
Строящиеся сегодня коммерческие объекты не всегда представляют собой отдельные здания. Девелоперские компании, работающие на польском рынке, часто создают жилые комплексы, в которых возводятся здания с несколькими функциями.
Как правило, на первом этаже таких зданий располагаются служебные и коммерческие помещения, следующие этажи приспособлены под офисную деятельность, а верхние этажи спроектированы как апартаменты класса люкс.
Преимущества
У такого типа постройки есть свои преимущества. Благодаря тому, что служебные помещения или офисы расположены в непосредственной близости от жилой недвижимости, к ним легче добраться как сотрудникам, так и потенциальным клиентам. Это, в свою очередь, положительно сказывается на прибылях проживающих в них компаний.
Компания, инвертирующим в коммерческую недвижимость, обычно необходима aренда коммерческой недвижимости на длительный срок.
Какие бывают виды коммерческой недвижимости
Если посмотреть на коммерческую недвижимость в разрезе, потенциальным инвесторам есть из чего выбирать. На рынке доступны:
торговые и служебные помещения — в них осуществляется обслуживание и общественное питание, либо осуществляется продажа различных товаров; как правило, они располагаются в привлекательных районах города или в микрорайонах,
Частные инвесторы могут вложить свои средства в покупку любого типа коммерческой недвижимости. Отсутствие достаточных средств может оказаться препятствием. Как правило, коммерческая недвижимость имеет большую площадь, чем жилая, что, в свою очередь, соответственно удорожает ее.
Как заработать на коммерческой недвижимости
Покупка крупной коммерческой недвижимости зачастую недоступна для частных инвесторов. В частности, это относится к крупным коммерческим объектам. Однако сегодня необязательно владеть всей недвижимостью, чтобы получать прибыль от ее сдачи в аренду.
Как я вложилась в коммерческую недвижимость
И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру
Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.
Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.
В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.
Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости
В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.
Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.
В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.
Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.
Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.
Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.
Как победить выгорание
Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:
Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.
Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.
Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.
Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.
Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.
С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.
Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.
И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:
Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:
Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:
Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.
Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.
Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.
Коммерческая недвижимость простыми словами
Что такое коммерческая недвижимость разберем вопрос и понятие простыми словами, что это значит, значение и определение, типы (помещение, здание, офис, торговый комплекс и т.д), какие объекты нежилой недвижимости являются ею, акцентируем внимание на цель использования для бизнеса и связанных возможностей инвестиций (приносить прибыль), как выгодно купить или арендовать на рынке.
В зависимости от предназначения всю недвижимость принято разделять на: жилую и коммерческую. С первой все предельно понятно, но второй вариант требует более детального рассмотрения.
Что касается информации по жилой, которая часто приобретается с помощью ипотеки и не используется, как инвестиционная, а только для собственных индивидуальных нужд либо использования под сдачу с выплатой налога, а следовательно с низкой доходностью.
Что значит коммерческая недвижимость
К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения, отдельные офисные (офисы), торговые или нежилые помещения, склады, земельные участки земли, позволяющие использовать их владельцам (собственнику) в интересах предпринимательства или передачи в аренду третьим лицам (арендаторам). Владеть такой недвижимостью по закону после государственной регистрации права (в том числе по решению суда) могут, как физические лица, так и юридическое лицо (предприниматели). Критерием оценки коммерческой недвижимости, помимо состояния, выступает уровень ее доходности.
Основные особенности
Главным критерием коммерческих объектов является способность собственнику (владельцу, инвестору) получить выгоду от приобретения покупателем или сделок аренды. Для сравнения жилье не обладает такой способностью, а также не предусматривает амортизации, поэтому отношение к ней иное.
К коммерческой недвижимости принято относить точки продаж в торговой сфере (магазины, кафе, рестораны), однако эта категория шире, причем входящие в нее объекты обладают различиями, как в характеристиках, так и областях практического использования и способах инвестиций.
Коммерческая недвижимость — это нежилые виды недвижимости для целей бизнеса и некоммерческих организаций для получения прибыли за счет роста спроса и себестоимости на рынке, сдачи в аренду, перепродажи, инвестирования.
Виды коммерческой недвижимости
В зависимости от целевого предназначения вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько групп:
Торговые. Объединяют площади для реализации различной продукции, например, магазины, торговые центры, автомобильные салоны, аптеки и так далее.
Офисные. Помещения для размещения офисного персонала и руководящего состава, проведения разного рода массовых мероприятий, к примеру, конференций, прием клиентов, гостиницы и так далее.
Индустриальные. Объекты для производств, хранения сырья и готовой продукции. В эту группу входят цеха, складские помещения из складского сегмента зачастую в быстровозводимых зданиях. Категория, пользующаяся спросом у предпринимателей, хоть и подвержена риску, но включает прибыли, если приобретете под выгодные бизнесы. Да и варианты продать эту собственность или заключить договоры использования с использованием ставок рынка по хорошей цене тоже есть.
Социальные. Объекты и помещения, предназначенные для оказания образовательных, медицинских, спортивных, научно-исследовательских работ и иных целей в интересах общества.
Использование помещений коммерческого назначения
Назначением коммерческих объектов является извлечение определенного дохода, поэтому ее применение должно носить разнообразный характер.
В современных реалиях количество объектов коммерческой недвижимости огромно, что привело к появлению отдельного типа предприятий, предоставляющих брокеридж, то есть управления коммерческой недвижимостью на основании договоров, заключаемых с собственниками и формирование фонда. Выбрать их помощь и услуги необходимо тем, кто не имеет навыков подобного управления или испытывает дефицит свободного времени. В результате под управлением наиболее профессиональных специалистов удается сделать большую прибыль во вложениях, чем при самостоятельном менеджменте.
Формирование цены коммерческих объектов
На стоимость недвижимости, как и любого другого товара, оказывает влияние несколько факторов, среди которых выступают:
Во многих случаях деятельность бизнеса предусматривает работу с заказчиками, например, в торговле или общепите важна проходимость. В результате помещения, расположенные в местах массового скопления людей традиционно ценятся более высоко. Именно поэтому коммерческая недвижимость в центре города оказывается дороже, чем на окраинах. Ходовая в последнее время модель выделения под коммерцию первых этажей жилых домов в крупных комплексах.
Для наглядности целесообразно провести сравнение объектов, обладающих следующими характеристиками, влияющими на стоимость недвижимости:
Из статьи вы узнали, что в большинстве случаев стоимость кв метра коммерческой недвижимости с каждым годом в России обычно оказывается дороже, чем у квартир и жилых апартаментов и это позволяет в будущем компенсировать значительную часть затрат и рисков инвесторов при покупке проекта строительства.
Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)
Что такое коммерческая недвижимость и ее виды (сектора, типы, форматы)
ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»
Коммерческая недвижимость – это не просто физическое пространство, предназначенное для осуществления в нем некой человеческой активности. Это целый диапазон доходных возможностей для инвесторов практически любого риск-аппетита.
В строгом юридическом смысле недвижимость предоставляет собой физический объект (здание, сооружение, постройка), неразрывно связанный с земельным участком, на котором он расположен, и непосредственно права на этот земельный участок. Экономически же – это безусловно права на будущие доходы от объекта и участка. Именно фактор возможности получения будущего дохода и делает недвижимость коммерческой. Базовым источником доходов инвестора служат договоры аренды, которые за плату в адрес собственника предоставляют арендатору право занимать, использовать и владеть площадью на протяжении срока действия такого договора. Собственник при этом сохраняет само право (титул) собственности на недвижимость, и по истечении срока действия договора аренды права пользования и владения всегда возвращаются к нему.
Сектора коммерческой недвижимости
В контексте хозяйственного использования и для целей инвестирования под коммерческой недвижимостью подразумевается широкий спектр целых зданий и сооружений, а также отдельных помещений. Виды недвижимости, составляющие пригодный к инвестированию рынок, варьируются порой очень сильно, в зависимости от географии (Рисунок 1), при этом в большинстве стран (как развитых, так и развивающихся) капитал инвестируется в три основных сектора: офисный, торговый и индустриальный, в том числе логистический.
Институциональное инвестирование на рынке недвижимости, предназначенной для проживания, встречается реже. Впрочем, для отдельных стран он представляет собой довольно значительную индустрию, представляющую собой два больших сектора:
Между тем, сфера инвестирования в недвижимость гораздо шире. Появляются новые, так называемые «нишевые» или альтернативные сектора, к которым относятся:
Разновидностей недвижимости, потенциально приносящей коммерческий доход от предоставления пространств за плату, все больше и больше. Это порождает как расширение традиционных секторов, так и появление совершенно новых.
Рисунок 1. Сектора в портфеле инвестиций в недвижимость (на Июнь 2012, Мир без США)
Источник: Cohen & Steers, FTSE.
Типы и форматы коммерческой недвижимости
В каждом секторе объекты недвижимости различаются также по типам, определяющим особенности использования коммерческих пространств. Карта секторов и типов недвижимости представляет собой огромное полотно (Таблица 1), детали которого – предмет отдельного большого исследования.
Также следует упомянуть, что для ряда типов недвижимости большое значение имеет её формат, определяющий размер объекта и охват пользовательской аудитории. Наибольшее применение категоризация по форматам получила в торговой недвижимости. Так, торговые центры бывают: соседские (Neighbourhood), окружные (Сommunity), региональные (Regional) и супер-региональные (Super-Regional). Логистическая недвижимость также выделяется разнообразием форматов – от отдельных складов вполне компактного размера до больших складских комплексов и гигантских логистических парков.
Качество недвижимости также значимый критерий ее разновидностей. Градации качества применяются для офисной и логистической недвижимости в виде классов A, B и С, а также отелей в виде звезд от 1 до 5.
