красные линии на плане бти что это
Как согласовать перепланировку, если есть красные линии
Красные линии БТИ – это отметки на планах, обозначающие изменение планировки объекта недвижимости с последнего официально зарегистрированного случая. Они отмечаются техником БТИ при инвентаризации помещения и сопровождаются штампом с надписью о наличии несогласованной перепланировки жилья. Чтобы убрать красные линии, нужно оформить разрешение от МосЖилИнспекции.
Когда можно узаконить перепланировку
В соответствие с положениями с ПП №508 согласовать перепланировку с красными линиями можно, если:
Узаконить перепланировку можно на основании технического заключения, подготовленного проектной организацией. Заказать техзаключение с допуском СРО и всю необходимую документацию для предоставления в МосЖилИнспекцию (список документов определен ПП №508) или полный цикл согласования, можете у меня, направив заявку на почту либо позвонив по телефону.
Согласование красных линий
По закону можно узаконить как планируемую, так и выполненную перепланировку. В первом случае согласование происходит по следующему плану:
Если перепланировка уже была произведена, то нужно вызвать техника БТИ для удостоверения ремонтных работ. Инженер проверит их соответствие техническому заключению и составит акт об изменениях планировки. На основании этого акта можно получить БТИ с черными линиями.
Что означают черные и красные линии на планах БТИ нежилых помещений?
Черный и красный цвет линий на поэтажных планах БТИ нежилых помещений и отдельных зданий обозначает законность их планировки.
Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, ведь мы собрали в ней всю необходимую информацию по данному вопросу:
Что такое БТИ?
Бюро технической инвентаризации (БТИ) – организация, которая ведет реестр объектов недвижимости. Это именно то место, где содержатся архивы планировок (и всех прошлых перепланировок) всех помещений и зданий.
На рисунке поэтажный план БТИ в черных линиях.
Черные линии на планах БТИ — это специальный вид разметки, которым обозначаются все элементы помещения, соответствующие актуальному техническому плану.
План БТИ, состоящий из черных линий, является прямым доказательством того, что помещение находится в исходном состоянии или все перепланировки в нем являются узаконенными.
Законодательство требует, чтобы все линии на планах эксплуатируемых помещений оставались черными. О том, как поддерживать данное требование мы будем говорить в данной статье.
На рисунке поэтажный план БТИ в красных линиях.
Красные линии на поэтажном плане БТИ — это специальный вид разметки, обозначающий наличие в помещении выявленной незаконной перепланировки.
Другими словами, красными линиями (и цифрами) обозначают несоответствие между реальным состоянием помещения и тем, каким оно должно быть по информации из поэтажного плана. Они появляются в тот момент, когда инспекция из БТИ фиксирует незарегистрированные изменения в планировке помещения.
Причины появления красной разметки, их следствия и способы избавиться от нее мы рассмотрим в данном материале.
Откуда могут появиться красные линии на планах БТИ?
Чаще всего, получить «красное клеймо» на плане помещения можно, если вы самовольно (без соответствующего разрешения) провели перепланировку, на которую обратила внимание соответствующая служба.
Также, пометка незаконного переустройства может перейти к вам при покупке помещения с несогласованными изменениями в конфигурации. Согласно действующему законодательству, при покупке такой недвижимости, вы становитесь ответственным за не одобренное переустройство нежилого помещения.
И даже если вы унаследовали помещение с несогласованной перепланировкой, вам необходимо самостоятельно получить на нее разрешение в БТИ.
Иначе что? Правильно — красные линии!
Чем это страшно, спросите вы? Давайте прямо сейчас в этом разберемся.
Что делать, если на вашем плане есть красные линии?
Во-первых, давайте разберемся, как несогласованная перепланировка будет портить вам жизнь:
Как не бывает одинаковых снежинок во время снегопада, так и ситуация с незаконной перепланировкой разная у каждого собственника.
Убрать красные линии с планов БТИ можно не в каждом случае, как бы не хотелось. Но тем не менее, если она не влияет на состояние помещения, не несет в себе опасности для конструкции и не создает дискомфорта соседям — шанс на то, чтобы избавиться от красных линий довольно большой.
Изменение фасада здания.
Первое и, пожалуй, самое распространенное нарушение – изменение внешнего облика здания.
К общедомовому имуществу относится все то, чем пользуются все жители дома в равной степени. Например, если через ваше помещение проходит общедомовой стояк холодной воды, который, к тому же, упакован в короб и это все отражено на плане БТИ, то трогать его категорически запрещается. Все это относится и к другим инженерным сетям и местам общего пользования в многоквартирном жилом доме.
Не целевое использование помещения.
Для этого необходимо проводить процедуру согласования перепланировки еще на этапе проектирования. Обязательно обратитесь за экспертной проверкой проекта — это поможет убедиться, что перепланировка будет законной.
Если в процессе переустройства нежилого помещения в жилом доме планируется затронуть несущие конструкции, то помимо БТИ необходимо будет обратиться за заключением о допустимости такой перепланировки к автору проекта дома, а в случае, когда автора проекта найти невозможно, то за заключением требуется обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Впрочем, если согласовать требуется перепланировку в нежилом здании, то подобные заключения выдает организация, разрабатывающая проект перепланировки помещения самостоятельно.
После проведения ремонтных работ, необходимо вызвать специалистов из БТИ на обмеры, чтобы они зафиксировали изменения и отметили их на поэтажном плане.
В завершении нужно провести кадастровый учет и подготовить технический план. Уже после проведения кадастрового учета можно не беспокоиться, что на поэтажном плане помещения после очередной проверки снова появятся красные отметки.
Красные линии на плане БТИ. Все нюансы 2021.
Бюро технической инвентаризации – это орган, учитывающий все объекты недвижимости на подведомственной ему территории. Его задача – сбор и систематизация информации об объектах недвижимости и отслеживание изменений, происходящих с ними. Документы о праве собственности на квартиру выдаются только на основании информации БТИ.
Красные линии БТИ. Что это такое?
Поэтажный план БТИ – это схематическое изображение квартиры с указанием всех имеющихся помещений и их площадей.
Образец технического паспорта БТИ.
Если вдруг на поэтажном плане вашей квартиры имеются пометки и цифры красного цвета, это и есть так называемые красные линии. Так БТИ обозначает незаконные перепланировки и переустройства, проводимые без согласования в установленном порядке.
Кстати, красная линия на плане БТИ не всегда обозначает демонтированные/возведенные стены и проделанные проемы. Она также используется для обозначения изменений, произошедших в результате перестановки оборудования в ванной, туалете или на кухне.
Примеры документов БТИ в «красных линиях», фото.
Чем грозят красные линии в техпаспорте
Практика показывает, что рано или поздно самовольные изменения будут обнаружены и отмечены на поэтажном плане. Хорошо, если это произойдет по жалобе соседей. Тогда еще, возможно, вы успеете как-то исправить ситуацию (например, попытаетесь узаконить перепланировку «задним числом»).
А бывает и так, что незаконная перепланировка, проведенная с нарушениями, приводит к аварии. Например, расширение ванной комнаты за счет коридора с без гидроизоляции может привести к протечке воды на нижний этаж. В этом случае самовольная перепланировка может привести не только к появлению на поэтажном плане БТИ красных линий, но и к затратам на устранение последствий протечек.
Но и это не самая большая сложность. Если вы хотите продать квартиру с самовольной перепланировкой, то вам обязательно потребуется поэтажный план БТИ. Красная линия на нем может помешать проведению сделки с недвижимостью.
И даже если ваш текущий техпаспорт отрисован в черных линиях, то риэлтор покупателя при проверке обнаружит незаконную перепланировку. Такая жилплощадь не считается юридически «чистой», и красные линии БТИ при продаже могут удешевить квартиру до 20% ее стоимости. С приватизацией, дарением или наследованием тоже могут возникнуть проблемы. Любые юридические операции с недвижимостью будут затруднены.
Красные линии на плане БТИ нежилого помещения
Пакет документов, необходимый для узаконивания красных линий на плане БТИ, для юридических лиц практически не отличается от документов, требующихся от лица физического, за небольшим исключением: необходим нотариально заверенный устав организации, а также заключение Роспотребнадзора. В остальном ни процесс согласования, ни пакет документов не отличаются.
Примеры планов БТИ нежилых помещений в красных линиях, фото.
Можно ли убрать красные линии БТИ
Многих собственников волнует вопрос, в каких случаях можно узаконить уже выполненные работы, а когда от сделанной перепланировки придется отказаться, и помещения придется вернуть в исходное состояние, указанное на поэтажном плане?
В случае, когда вы выполнили простые изменения, и красные линии БТИ на поэтажном плане не затрагивают несущих или разгружающих стен, а также не выходят за пределы вашей квартиры, то можно попробовать узаконить сделанную перепланировку на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации, имеющей допуск СРО, в том числе и от нашей.
Если проведенная перепланировка не ухудшает условия проживания соседей и эксплуатационные характеристики дома, ее, скорее всего, можно будет согласовать и после выполнения.
Если же вы затронули перекрытия или несущие стены, вам потребуется оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ от автора проекта дома.
Техническое заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома, фото.
Не удастся узаконить красные линии БТИ, если ваша перепланировка относится к запрещенным типам работ. Например, согласно санитарным нормам, запрещено: расширение газифицированных кухонь за счет жилых комнат, размещение санузлов и ванных над жилыми комнатами соседей снизу и т.д.
Если вы хотите перенести кухню с электроплитой в комнату, то получить разрешение на подобные работы можно только в том случае, если ваша квартира находится на первом этаже жилого дома. А, к примеру, убрать красные линии, возникшие из-за переноса кухни на балкон, можно только вернув все, как было, вне зависимости от этажа, поскольку это запрещенное мероприятие.
Чтобы снять красные линии, необходимо получить акт приемочной комиссии, в котором отмечено, что перепланировка полностью соответствует всем нормам. После этого необходимо зафиксировать узаконенную перепланировку в БТИ, которое выдаст вам техпаспорт в черных линиях.
Акт о завершенной перепланировке, фото.
Как убрать красные линии в плане БТИ
Вначале кратко опишем два варианта согласования перепланировок.
Вариант №1. Согласование планируемой перепланировки.
Суть данного варианта согласования заключается в том, что у собственника в квартире еще нет перепланировки, и он ее только планирует. То есть вначале на основании документов БТИ изготавливается проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки и подается на согласование в жилищную инспекцию. Далее получается разрешение на перепланировку. Потом выполняется ремонт и происходит этап приемки работ.
Вариант № 2. Узаконивание выполненной перепланировки.
Ключевой момент это то, что перепланировка уже выполнена. И либо уже есть документы БТИ в красных линиях, которые соответствуют проведенной перепланировке квартиры, либо данных документов нет, в таком случае для согласования необходимо вызвать техника БТИ, и он отразит проведенную перепланировку в красных линиях, а дальше уже пойдет процесс ее согласования с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
На фото выше представлены планы квартир после перепланировки. То есть данные планы фактически соответствовали планировкам квартир. На них были разработаны технические заключения о допустимости и безопасности выполненных работ, и перепланировки были согласованы в жилищной инспекции. В итоге данные красные линии были «переведены» в черные.
А что же делать собственникам квартир, у которых уже есть документы БТИ? Перепланировка в них отражена в красных линиях, но они не собираются ее согласовывать, а хотят сделать новую перепланировку.
Итак, ключевой момент этой ситуации в том, что жилищная инспекция не согласует «перепланировки» через «перепланировки». То есть нельзя «перепрыгнуть» через красные линии и согласовать следующую перепланировку, не узаконив красные линии по предыдущей.
Регламент согласования перепланировки прописан в ППМ №508-ПП. И там представлено только два пути оформления ремонтных работ. И подобный случай там не описан, то есть по нему нет регламента. А жилищная инспекция «не додумывает» законодательство. Она действует четко по нормативным документам.
Итак, красные линии есть, согласовывать будущую перепланировку необходимо, вопрос – как поступать?
Опишем варианты решения из практики.
1) Получить БТИ в черных линиях. Это практично, только если красные линии на документах БТИ легко устраняемы.
Допустим, на плане БТИ в красном отражены плита и мойка на кухне. Или переставлен унитаз в туалете. Либо снята дверь. В общем, это должно быть простое и легко устранимое мероприятие.
В таком случае условная мойка (плита, унитаз, дверь и т.д.) переставляется обратно на свое старое место. Какое было «старое место», можно узнать либо из старых документов БТИ «до перепланировки», либо заказав архивную копию.
Далее вызывается техник БТИ. Он обследует помещение, фиксирует, что планировка квартиры теперь соответствует плану БТИ и выдает документы БТИ в черных линиях. Теперь перепланировку можно согласовывать, как планируемую.
Ниже представлены примерные варианты, по которым разумно провести небольшие изменения, чтобы вернуть планировку к первоначальному состоянию для получения БТИ в черных линиях.
На приведенном ниже примере была демонтирована незаконно установленная стена (показана красным), вызван техник БТИ и получено БТИ в «черных линиях», то есть план квартиры стал без перепланировки.
Здесь была только перестановка сантехники. Собственник переставил сантехническое оборудование обратно, вызвал также, как и в первом случае, техника БТИ и получил план БТИ в черных линиях.
В данном случае было совсем легкое мероприятие, которое однако также было отражено в красных линиях. Это установка небольшой перегородки. После ее демонтажа был получен план БТИ в черных линиях, который также вы можете видеть.
2) Что делать, если отличия настолько большие, что для того, чтобы привести квартиру к первоначальным документам БТИ, ее необходимо будет фактически заново отремонтировать? Это значит, что необходимо будет сделать два ремонта: первый – привести планировку к первоначальным документам БТИ, а второй – согласовывать уже новую перепланировку. Рассмотрим, как в данном случае решать ситуацию.
Законодательного указания пути подобного согласования нет. Но по практике применяется следующий порядок:
Ниже гайд по решению ситуации.
Итак, у нас на плане квартиры есть красные линии:
А хотим мы согласовать перепланировку, которая ниже (будем считать, что это картинка из дизайн-проекта):
Ниже представлен план БТИ квартиры до перепланировки. То есть мы понимаем, что привести к нему квартиру нельзя, так как ремонт необходимо будет сделать практически капитальный. Поэтому к первоначальному плану БТИ, чтобы согласовывать перепланировку, как планируемую, приводить квартиру не нужно, затраты с точки зрения ремонтно-строительных работ будут очень большие.
План БТИ в черных линиях до перепланировки, к которому можно привести квартиру:
Итак, к вышерасположенному плану «до перепланировки» квартира не приводится, а делается новый ремонт, вызывается техник БТИ и получаются новые красные линии. То есть мы переходим из условно «старых» красных линий со старой планировкой в «новые» красные линии, которые соответствуют новой планировке квартиры.
И далее уже эти «новые красные линии» согласовываются с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Надеемся, что смогли максимально подробно описать варианты решения ситуации. Но, возможно, у вас остались какие-то вопросы, которые вы всегда можете задать нашим специалистам по телефону – консультация бесплатна.
Как избежать появления красных линий на плане БТИ
Чтобы избежать последствий самовольной перепланировки, о ее согласовании лучше позаботиться до проведения ремонта. Для этого вам потребуется пакет обязательных документов, согласно перечню, установленному постановлением Правительства Москвы № 508-ПП в ред. №840-ПП.
Также потребуется проект перепланировки, разработкой которого должна заниматься проектная организация, имеющая допуск СРО. Полный пакет документов необходимо предоставить в жилищную инспекцию через сайт госуслуг, и только после того, как оттуда будет получено разрешение, можно приступать к началу работ по перепланировке вашей квартиры.
Заметим, что оформление перепланировки, составление проекта и другие мероприятия по согласованию вы можете доверить нашей организации. Пожалуйста, обращайтесь. Будем рады оказать вам необходимую помощь.
Красные линии на плане БТИ.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) является государственной структурой, осуществляющей учет, оценку и техническую инвентаризацию объектов недвижимости (квартир, домов, коттеджей и т.д.) на вверенной ей территории.
Образец технического паспорта БТИ.
Поэтажный план БТИ – это чертеж, представляющий собой план квартиры с обозначением содержащихся в ней помещений и указанием их площади. Он может быть одной из страниц техпаспорта помещения или являться отдельным документом.
Поэтажный план квартиры или нежилого помещения иногда может содержать линии и цифры красного цвета. Таким способом техники БТИ в ходе проведения инвентаризационных обмеров отмечают самовольные перепланировки. То есть красные линии на плане БТИ показывают несоответствия между реальным и ранее задокументированным состоянием квартиры. В этом случае на листе технического паспорта с поэтажным планом квартиры будет также проставлен штамп «Разрешение на проведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено».
Красными линиями отмечаются не только возведенные нелегально перегородки, но и изменения в перестановке сантехнических приборов в «мокрых зонах» – на кухне и туалете с ванной.
Как появляются красные линии БТИ?
Нужно отметить, что не всегда удается скрыть незаконную перепланировку в квартире от надзорных и контролирующих инстанций. Самовольные изменения в конфигурации помещений могут обнаружиться после жалобы ваших соседей в компетентные органы, в результате обхода сотрудника управляющей компании или при выходе на объект техника Бюро технической инвентаризации.
Еще хуже, если о факте незаконной перепланировки станет известно в результате какой-либо внештатной ситуации. При проведении ремонтных работ без разрешительной и проектной документации часто нарушаются действующие строительные и санитарные нормы и правила. Их несоблюдение нередко приводит к возникновению аварий.
Например, без разрешения Мосжилинспекции в квартире произвели расширение санузла на коридор без проведения необходимых мероприятий по гидроизоляции «мокрой зоны». В результате произошла утечка воды в квартиру этажом ниже и затопление соседей. Такой инцидент может закончиться не только появлением красных линий на плане БТИ, но и возмещением собственникам квартиры снизу убытков и прекращением с ними добрососедских отношений.
Чем грозят красные линии БТИ?
Появление красных линий БТИ на поэтажном плане квартиры может серьезно испортить собственникам жизнь. Основные трудности бывают связаны с невозможностью приватизировать, подарить, продать или наследовать объект недвижимости с несогласованной перепланировкой.
Причем проблемы возникают не только у тех, кто собственноручно выполнил незаконную перепланировку, но и у тех, кто приобрел или унаследовал юридически «нечистую» квартиру. Согласно отечественному законодательству, несмотря на то, что к проведенным прежними владельцами преобразованиям новые собственники не имеют никакого отношения, именно на них будет возложена вся ответственность за совершенные незаконно ремонтные мероприятия.
По этой причине иногда при оформлении сделки по купле-продаже продавец недвижимости может до последнего момента стараться не обнародовать факт незаконной перепланировки в собственной квартире, поскольку это может снизить ее стоимость до 20%. Если незаконная перепланировка не является секретом, то продавец и покупатель, как правило, приходят к компромиссному варианту при формировании окончательной цены на квартиру.
Если без разрешения изменили конфигурацию нежилой собственности, это может повлечь наложение запрета на использование помещения, назойливое внимание и бесконечные проверки со стороны различных государственных органов и последующие предписания, штрафы и т.д.
Красные линии БТИ на планах жилых и нежилых помещений.
Как убрать красные линии в плане БТИ?
Хотим сразу успокоить собственников и сказать, что красные линии БТИ – это не приговор и это не навсегда. Они свидетельствуют лишь о наличии некоторых несогласований, которые теперь зафиксированы в официальном документе. Для устранения красных линий на планах БТИ есть два способа:
В связи с этим многие владельцы недвижимости задаются вопросом, при каких обстоятельствах можно легализовать выполненную перепланировку, а в каких случаях от проведенных изменений придется отказаться, возвратив квартире первоначальный вид.
Узаконить перепланировку получится лишь в том случае, если проведенные ремонтные мероприятия нельзя классифицировать как запрещенные. Это делает получение нового технического паспорта БТИ без красных линий вполне реальным событием.
Избавиться от отметок красного цвета на поэтажном плане квартиры можно, если:
Узаконить такую перепланировку можно на основе технического заключения о допустимости и безопасности проведенных ремонтных работ, которое подготовит проектная компания – член СРО. Мы также имеем статус саморегулируемой организации и будем вам очень признательны, если за оформлением техзаключения вы обратитесь в наше бюро.
При внесении изменений в состояние несущих элементов здания (капитальные стены и перекрытия) за техническим заключением о выполненной перепланировке придется обращаться в организацию, делавшую проект дома (к автору проекта дома).
Если же ваша перепланировка относится к категории запрещенных работ, то узаконить красные линии не получится.
К несогласуемым перепланировкам относятся:
Это не единственные примеры запрещенных ремонтных мероприятий в жилых помещениях. Запретов при проведении перепланировок гораздо больше, поэтому прежде чем приступать к узакониванию перепланировки будет правильнее получить профессиональную консультацию специалистов, работающих в этой сфере.
Наше проектное бюро занимается разработкой проектной документации и ее согласованием не первый год, поэтому мы будем рады иметь возможность проконсультировать вас по вопросу узаконивания перепланировки в квартире либо нежилом помещении.
Если выполненные работы соответствуют строительным и санитарным нормам, то чтобы убрать красные линии в планах БТИ потребуется узаконить перепланировку в жилищной инспекции. После подачи собственником документов Мосжилинспекция делегирует на квартиру инспектора, который проверит соответствие выполненных работ техническому заключению об их допустимости и безопасности. После чего подпишет акт о завершенной перепланировке и передаст его вам. На основе этого документа можно получить новый план БТИ в черных линиях. Более подробно этот процесс мы разобрали в статье «Как узаконить перепланировку».
Как не допустить появления красных линий в документах БТИ?
Избежать последствий незаконной перепланировки можно только одним способом – предварительно согласовывать любые изменения во внутреннем устройстве квартиры с Мосжилинспекцией.
Для этого потребуется проект перепланировки (в редких случаях достаточно бывает составления эскиза), право на разработку которого есть у любой проектной организации со свидетельством СРО. Готовая проектная документация вместе с остальными документами (их полный список определен постановлением Правительства Москвы №508-ПП) передается в жилищную инспекцию через Портал госуслуг mos.ru.
И только после того, как от жилищной инспекции будет получено соответствующее разрешение, можно будет приступать к физическим работам по перепланировке квартиры. Детально процедура согласования перепланировки квартиры рассмотрена в другой нашей статье, прочитать которую вы можете по ссылке.